12 декабря Циан традиционно подвел итоги завершающегося года в различных сегментах недвижимости – первичного и вторичного жилья, ИЖС, коммерческой недвижимости, долгосрочной и посуточной аренды.
Основной результат уходящего 2024 года - рынок жилья в очередной раз адаптировался к еще одной “новой реальности”. На сей раз, к функционированию с очень сильно урезанными возможностями по поддержке спроса за счет льготных ипотечных программ на фоне заградительно высоких рыночных ставок.
Следствием этого стало то, что во втором полугодии года спрос где-то перераспределился (из новостроек на вторичку и в долгосрочную аренду), где-то снизился (заметнее всего - в загородной недвижимости). Но его падение оказалось ниже ожиданий большинства участников рынка и экспертов. Не случилось и обвала цен. Справедливо говорить о ценовой стагнации, о коррекции в отдельных локациях, но пока это происходит в масштабах, заметных лишь въедливым аналитикам, но не обычным продавцам и покупателям недвижимости.
Застройщики завершат год с объемами продаж на 18-20% меньшими, чем в рекордном 2023; схожий спад (около 20%) мы прогнозируем и на вторичном рынке. Уменьшается активность покупателей на рынке загородной недвижимости (здесь оказалось сложнее найти альтернативу доступной ипотеке как драйверу продаж). Рекорды и по ценам и объему спроса установлены в обоих сегментах рынка аренды. Долгосрочная выросла за счет перехода на него “несостоявшихся” ипотечников, краткосрочная - благодаря растущему внутреннему туризму и общему увеличению числа и частоты поездок. В коммерческой недвижимости близки к историческим минимумам показатели по доле вакантных помещений в офисах и складах, сохраняется спрос со стороны инвесторов и конечных покупателей на лоты в новых бизнес-центрах, продолжается трансформация торговой индустрии. Эксплуатация объектов в условиях высокой ключевой ставки - главный вызов для собственников объектов коммерческой недвижимости. При росте числа объявлений на нашей площадке (на 8% год к году) число целевых действий с ними даже немного сократилось (на 3%).
На рынке загородной недвижимости “на длинном отрезке” сохраняется восходящий тренд. Объемы и доля ИЖС во вводе жилья - на максимумах, интерес к загородному образу жизни растет (многочисленное поколение 1970-х годов рождения вступает в предпенсионный возраст). Правда, эти факторы лишь частично нивелируют возникающие сложности. На ситуацию на рынке уже влияют увеличение себестоимости, дефицит квалифицированных бригад, трудности перехода на эскроу-счета при дорогой ипотеке.
Повторения рекордов индексации цен и ставок в 2025 году мы не ожидаем. Их номинальный рост мы прогнозируем в новостройках (на 6-8%) - так как здесь застройщикам сложно переписать ценники без одобрения банков, в краткосрочной аренде (на 13-14%, за счет продолжения роста внутреннего туристического рынка) и в долгосрочной аренде (на 15-17%, в рамках все более сильно выраженных сезонных трендов). Околонулевые цифры по динамике цен в сочетании со снижением в отдельные месяцы наиболее вероятны на вторичке (где собственники вынуждены будут активнее подстраиваться под снизившийся спрос) и в загородной недвижимости (где такие факторы как спад спроса и растущая строительная инфляция сбалансируют друг друга).
Основной риск для отрасли на 2025 год заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузке на девелоперов и владельцев недвижимости. Результаты июля-ноября 2024 подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке 25%+ и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны.
Поддержкой для рынка остается сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби, высокая прозрачность отрасли (что позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений).