Дорогая ипотека второй год разгоняет ставки аренды раньше обычного

Дорогая ипотека второй год разгоняет ставки аренды раньше обычного

Ужесточение выдачи ипотечных кредитов, стабильно высокие цены на вторичном рынке приводят к смещению спроса из покупки в сегмент долгосрочной аренды. Повышение расценок многими арендодателями, возврат релокантов, сворачивание удаленки - дополнительно увеличивает аудиторию на этом рынке. В результате - второй год подряд сезонный спрос начинается не “как обычно” в июле-августе, а уже в первые недели лета.

Эксперты Циан.Аналитики изучили как поменялись ставки, спрос и объем предложения на рынке аренды в крупнейших городах России в июне-июле 2024

Методика:

Учитывались данные по объявлениям (кроме лотов в ЖК премиальных сегментов) по долгосрочной аренде квартир, опубликованным на cian.ru.

Ставки вновь растут - особенно на наиболее крупных рынках

Ставки аренды (как и в прошлом году) начали расти с опережением обычных сезонных циклов. С середины июня типовая однушка в городах 500+ стала на 3% дороже; одновременно снизился объем предложения (на 6%). Обычно пик активности перед началом учебного года и делового сезона начинался в конце июля, но уже 2-й раз подряд все показатели “пришли в движение” на месяц раньше.

Быстрее среднего по стране растут расценки на арендное жилье в столичных регионах (на 5% в Москве и Ленинградской области, на 6% в Санкт-Петербурге, на 4% в Подмосковье). Также заметен рост в крупных межрегиональных центрах (Казани, Екатеринбурге, Новосибирске). Потенциальные арендаторы учли опыт прошлых лет, когда к августу оставалось совсем немного свободных квартир (зачастую экспонируемых по завышенным ценам).

Табл.1. Динамика ставок аренды в городах 500 тыс+ летом 2024 гг.

На протяжении последних 6 месяцев в большинстве крупнейших городов РФ фиксировалась ценовая стагнация. Уже в мае в 20 из 39 ключевых рынков расценки на аренду однушки месяц к месяцу выросли на 1.5% или более. По итогам июня число таких локаций доcтигло 26.

Рис.1. Распределение крупнейших городов по помесячной динамике ставок аренды

Высокий спрос в этом году начинается на фоне низкого предложения

Последние 5 лет внутригодовые циклы были заметны и для стоимости аренды квартир и для объема предложения. Число лотов всегда быстро снижалось в месяцы повышенного спроса, но затем восстанавливалось за следующие периоды с небольшой активностью арендаторов. В этот раз ставки аренды в конце осени 2023 года расти перестали, тогда как объем предложения практически не увеличился. Год назад ставки за 4 месяца увеличились на 30% (с тех пор они остались почти на том же уровне). В этом году еще раз показать такой же рост им будет сложнее (должен сказаться эффект высокой базы и замедление роста зарплат), но на фоне такой динамики предложения однозначно исключать сценарий повторения прошлогодних цифр нельзя.

Рис. 2. Динамика объема предложения на рынке долгосрочной аренды в крупнейших городах РФ в 2019-2024 гг.

«Заградительно высокие ставки по ипотеке сместили спрос из сегмента продажи. Ситуация осложняется и относительно небольшим объемом предложения - на рынок попадает меньше новых свободных помещений, так как инвесторы в последнее время предпочитают посуточную аренду долгосрочной, а сроки экспозиции лотов снижаются – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики - Спрос же остается высоким - не только из-за “несостоявшихся ипотечников”, но и из-за активных миграционных потоков и изменений в организации производственных процессов».