«Циан», ведущая цифровая платформа операций с недвижимостью в России, и департамент продаж дома МАСТЕРС девелопера Capital Group провели совместное исследование и выяснили, как за последние 5 лет изменились метражи приобретённых на первичном рынке квартир в проектах разных классов.
По данным Циана в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях с 2021 г. по 2026 г. площадь квартиры в премиальных ЖК снизилась на 21%. За это же время лоты в бизнес-классе стали компактнее на 20%, в комфорте – на 10%, в типовом жилье – на 5%. Подробные данные по городам см. в приложении.
В эконом- и комфорт-классе много небольших квартир, сильно снижать площади которых сложно, а в ряде случаев невозможно (из-за городских ограничений) или неэффективно (из-за необходимости создания больших объёмов инфраструктуры и машиномест). В бизнес-классе и премиуме, особенно в регионах, ещё есть резервы для оптимизации метража проектов за счёт более эффективных планировок.
«В 2026 году покупатели на первичном рынке выбирают более компактные лоты, чем в 2021-м. Это связано с ростом цен: чтобы уложиться в бюджет, покупателям приходится жертвовать квадратными метрами. Кроме того, меняется структура предложения – девелоперы всё чаще делают ставки на более компактные планировки», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Аналитики Capital Group, при этом, отметили, что в премиальном сегменте Москвы в общей структуре сделок растёт доля квартир с большим числом комнат. В 2022 г. среди всех сделок с премиальными новостройками только 30% приходилось на трёшки и многокомнатные квартиры. В 2025-2026 гг. показатель вырос: в 2025 г. доля увеличилась до 35%, а в 2026 г. составляет 34%. Это произошло несмотря на сокращение средних метражей на 28% (с 104 до 75 кв. м).
Структура сделок в премиальных новостройках Москвы по количеству комнат в квартире
Количество комнат | 2022 г. | 2023 г. | 2024 г. | 2025 г. | 2026 г. |
студии | 4% | 6% | 3% | 2% | 4% |
однушки | 28% | 27% | 27% | 27% | 29% |
двушки | 37% | 36% | 38% | 36% | 33% |
трёшки | 16% | 17% | 20% | 23% | 24% |
многокомнатные | 15% | 14% | 12% | 12% | 10% |
суммарно трёшки и многокомнатные | 31% | 31% | 32% | 35% | 34% |
Интерес к квартирам с несколькими спальнями в премиальном сегменте растёт, но их площадь при этом уменьшается. Планировки становятся более компактными за счёт повышения функциональности, грамотного использования пространства, сокращения площадей вспомогательных зон (прихожих, коридоров). Покупателям важно получить больше отдельных комнат (например, спальни для всех членов семьи, кабинет) без необходимости приобретать квартиру большей площади.
«Инвестиционный спрос, который в последние годы оставался драйвером сделок с компактным жильём в Москве, на текущий момент ограничен и сконцентрирован преимущественно в редких проектах редевелопмента больших промзон. Одновременно, растёт интерес к крупным лотам в премиальных ЖК в сложившихся районах, где основная аудитория покупателей – семьи с детьми, которые приобретают недвижимость для личного проживания», – комментирует коммерческий директор Capital Group Вера Стефан.
Приложение. Площади квартир по классам ЖК
Город | Класс | Средняя площадь квартиры в сделке на первичном рынке, кв.м. | Динамика площади за 5 лет | |
2022 г. | янв-авг. 2026 г. | |||
Все локации | Эконом | 46,5 | 43,9 | -5% |
Комфорт | 51,7 | 46,6 | -10% | |
Бизнес | 67,5 | 54,3 | -20% | |
Премиум | 98,6 | 77,4 | -21% | |
Москва | Эконом | 49,3 | 43,5 | -12% |
Комфорт | 49,8 | 45,9 | -8% | |
Бизнес | 63,9 | 58,6 | -8% | |
Премиум | 104,0 | 74,7 | -28% | |
Санкт-Петербург | Эконом | 41,0 | 35,9 | -12% |
Комфорт | 43,5 | 38,4 | -12% | |
Бизнес | 63,0 | 48,8 | -23% | |
Премиум | 92,0 | 73,1 | -20% | |
Московская область | Эконом | 45,6 | 42,7 | -6% |
Комфорт | 48,5 | 44,7 | -8% | |
Бизнес | 60,9 | 54,6 | -10% | |
Ленинградская область | Эконом | 39,4 | 40,1 | 2% |
Комфорт | 42,8 | 42,8 | 0% | |
Волгоград | Эконом | 44,8 | 45,3 | 1% |
Комфорт | 53,4 | 45,1 | -16% | |
Бизнес | 75,8 | 45,1 | -40% | |
Воронеж | Эконом | 49,9 | 43,6 | -13% |
Комфорт | 54,3 | 47,4 | -13% | |
Бизнес | 66,4 | 50,3 | -24% | |
Екатеринбург | Эконом | 42,6 | 41,0 | -4% |
Комфорт | 52,3 | 47,0 | -10% | |
Бизнес | 85,3 | 64,3 | -25% | |
Премиум | 124,6 | 100,0 | -20% | |
Казань | Эконом | 47,2 | 42,9 | -9% |
Комфорт | 50,9 | 46,0 | -9% | |
Бизнес | 74,0 | 51,9 | -30% | |
Премиум | 74,1 | 78,0 | 5% | |
Краснодар | Эконом | 42,0 | 46,0 | 10% |
Комфорт | 46,3 | 46,1 | 0% | |
Бизнес | 56,1 | 45,6 | -19% | |
Красноярск | Эконом | 51,2 | 46,3 | -10% |
Комфорт | 58,1 | 49,0 | -16% | |
Бизнес | 88,3 | 54,7 | -38% | |
Нижний Новгород | Эконом | 47,6 | 44,4 | -7% |
Комфорт | 58,5 | 47,1 | -19% | |
Бизнес | 67,1 | 53,4 | -20% | |
Премиум | 102,4 | 96,4 | -6% | |
Новосибирск | Эконом | 46,0 | 46,8 | 2% |
Комфорт | 50,9 | 51,5 | 1% | |
Бизнес | 59,3 | 50,5 | -15% | |
Премиум | 86,1 | 67,5 | -22% | |
Омск | Эконом | 49,8 | 54,2 | 9% |
Комфорт | 50,5 | 47,7 | -6% | |
Бизнес | 95,3 | 69,6 | -27% | |
Пермь | Эконом | 47,2 | 44,6 | -6% |
Комфорт | 50,9 | 45,2 | -11% | |
Бизнес | 61,7 | 57,0 | -8% | |
Премиум | 103,5 | 66,0 | -36% | |
Ростов-на-Дону | Эконом | 46,0 | 45,0 | -2% |
Комфорт | 47,9 | 43,8 | -9% | |
Бизнес | 48,6 | 51,3 | 5% | |
Премиум | 102,2 | 63,7 | -38% | |
Самара | Эконом | 55,6 | 44,5 | -20% |
Комфорт | 57,5 | 56,9 | -1% | |
Бизнес | 67,2 | 64,9 | -3% | |
Уфа | Эконом | 44,6 | 43,4 | -3% |
Комфорт | 52,3 | 41,5 | -21% | |
Бизнес | 64,5 | 49,8 | -23% | |
Челябинск | Эконом | 46,9 | 40,8 | -13% |
Комфорт | 61,7 | 52,9 | -14% | |
Бизнес | 49,9 | 52,9 | 6% | |
Методика
Учитывались сделки на первичном рынке городов-миллионников в 2021 г. и в январе-сентябре 2026 г. Метражи и классификация ЖК получены из проектных деклараций.