Цены на вторичке растут медленнее инфляции
Специалисты Циан.Аналитики проанализировали изменения, которые произошли на вторичном рынке за последние полгода, и сравнили их с показателями 2024:
Цены предложения в большинстве локаций 500+ тыс. за месяц не изменились (в среднем +0,2%%). За 1 полугодие рост на 3%, за год – на 6% (см. приложение).
Объём предложения за месяц снизился на 1%. На протяжении первого полугодия выбор стагнирует, относительно прошлого года он ниже на 22%.
Спрос остаётся выше ожиданий участников рынка – просмотры объявлений на четверть выше, чем год назад, и на 10% выше, чем весной 2025 г. Сохраняется переток активности с новостроек.
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
Цены на вторичке стагнируют уже больше года
В июне 2025 г. на вторичном рынке сохраняется стагнация средних цен предложения – за месяц в локациях 500+ тыс. они увеличились лишь на 0,2%. Более чем на 1% «квадрат» подорожал лишь в Сочи, Перми, Воронеже, Ленинградской области, Севастополе, Уфе. Снижение цен зафиксировано в Ставрополе, Ростове-на-Дону и Новокузнецке.
В начале года рост цен был чуть более выраженным, но не превышал 1% в месяц. За 1 полугодие цены в анализируемых локациях увеличились в среднем лишь на 3%. Наиболее выраженный рост за 6 месяцев – в Ижевске, Севастополе и Калининграде (+8-10%).
Последний раз «квадрат» дорожал более, чем на 1% в марте прошлого года, т.е. стагнация характерна для рынка уже 15 месяцев. Столь длительный период околонулевой динамики цен фиксируется нами впервые с 2018 г. Средний рост год к году – +6% (т.е. почти вдвое ниже официальной инфляции). За последние 12 месяцев вторичка заметнее всего подорожала в Ижевске, Калининграде, Оренбурге, Перми и Казани (от +11% до +18%). Сократилась стоимость квадратного метра относительно прошлого года только в Ленинградской области (-1%) и Новокузнецке (-4%).
Динамика средних цен предложения в 40 ключевых локациях РФ
Объём предложения с начала года почти не изменился
Объём предложения за последний месяц снизился на 0,8%. Фактически число объектов в продаже не меняется на протяжении всего полугодия – за 6 месяцев снижение на 1,8%. Выраженная динамика за последние полгода была характерна лишь для тех городов, где на рынке сравнительно не много объектов: в Кирове, Ульяновске, Ставрополе, Рязани выбор снизился более чем на 20%, в Тольятти – вырос на 18%.
Стагнация объёма предложения говорит о том, что каких-либо нестандартных колебаний на вторичном рынке сейчас не происходит: спрос сохраняется на высоком уровне, продавцы в спокойном режиме выводят новое предложение.
В прошлом году изменения были заметнее: с ужесточением ипотечных условий часть продавцов решили снять квартиры с продажи и временно сдавать их, поэтому во 2 полугодии прошлого года предложение сократилось. Относительно июня 2024 г. выбор сейчас ниже на 22%.
Динамика объёма предложения в 40 ключевых локациях РФ
Спрос держится на высоком уровне
Спрос на вторичном рынке, несмотря на заградительные ипотечные ставки, сохраняется на высоком уровне, в т.ч. за счёт перетока активности из сегмента новостроек. Немалую роль здесь играет рост доли сделок в готовых корпусах от застройщиков, которые попадают в статистику вторички.
Просмотры объявлений на сайте Циан на четверть выше, чем в июне прошлого года (правда тогда интерес был смещён на сегмент новостроек, где заканчивалась льготная ипотека) и на 10% выше, чем в апреле текущего года (цифры мая искажены длинными праздниками, поэтому сравнение будет некорректным).
«Вторичный рынок нашёл точку равновесия. Спрос держится на достаточно высоком уровне, а средние цены предложения увеличиваются незаметно. Сейчас нет возможностей сильно наращивать стоимость квартир: ипотечные ставки находятся на заградительном уровне, а доходы населения уже не растут так быстро, как в 2023-2024 гг. При этом продавцам не приходится идти и на слишком высокие скидки (средние значения дисконтов составляют стандартные для стабильного рынка 3-3,5%) – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Стагнация средних цен предложения сохранится и в дальнейшем при отсутствии значимых внешних событий».
Локация | Средняя цена кв.м. в июне 2025 г., тыс. рублей | Динамика средней цены | ||
за год | за полгода | за месяц | ||
Барнаул | 126,2 | 10% | 6% | 0,6% |
Владивосток | 183,9 | 2% | 2% | 0,4% |
Волгоград | 104,8 | 4% | 0% | -0,3% |
Воронеж | 112,1 | 9% | 3% | 1,3% |
Екатеринбург | 143,2 | 7% | 3% | 0,3% |
Ижевск | 103,5 | 18% | 10% | 0,1% |
Иркутск | 144,4 | 8% | 4% | 0,6% |
Казань | 197,4 | 11% | 2% | -0,7% |
Калининград | 145,8 | 16% | 8% | -0,4% |
Кемерово | 114,8 | 1% | 2% | 0,2% |
Киров | 106,4 | 5% | 4% | -0,3% |
Краснодар | 138,0 | 2% | -3% | -0,6% |
Красноярск | 130,5 | 3% | 2% | -0,2% |
Ленинградская область | 129,0 | -1% | 4% | 1,3% |
Махачкала | 126,0 | 8% | 6% | 0,8% |
Москва | 354,0 | 4% | 2% | -0,2% |
Московская область | 167,1 | 2% | 2% | 0,2% |
Набережные Челны | 117,9 | 9% | 5% | -0,7% |
Нижний Новгород | 160,6 | 7% | 1% | -0,7% |
Новокузнецк | 98,4 | -4% | -2% | -1,8% |
Новосибирск | 137,7 | 6% | 3% | 0,2% |
Омск | 114,7 | 3% | 2% | -0,3% |
Оренбург | 92,8 | 11% | 6% | 0,9% |
Пермь | 116,1 | 11% | 4% | 1,6% |
Ростов-на-Дону | 139,1 | 3% | 0% | -1,3% |
Рязань | 101,7 | 3% | 2% | 0,7% |
Самара | 128,2 | 4% | 1% | 0,3% |
Санкт-Петербург | 235,4 | 7% | 3% | 0,8% |
Саратов | 104,6 | 5% | 2% | -0,3% |
Севастополь | 191,3 | 10% | 8% | 1,2% |
Сочи | 326,8 | 8% | 2% | 1,9% |
Ставрополь | 105,5 | 2% | 1% | -1,0% |
Тольятти | 97,2 | 6% | 3% | 0,2% |
Томск | 121,5 | 4% | 1% | -0,5% |
Тюмень | 126,3 | 5% | 2% | -0,9% |
Ульяновск | 92,3 | 4% | 0% | 0,2% |
Уфа | 132,5 | 7% | 4% | 1,1% |
Хабаровск | 140,5 | 5% | 1% | 0,6% |
Челябинск | 108,2 | 5% | 2% | -0,3% |
Ярославль | 103,2 | 6% | 3% | 0,6% |
Все локации | 6% | 3% | 0,2% | |