Итоги 1 квартала на рынке новостроек Московского региона: спрос просел в 2 раза
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 квартала 2024 г. на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, число и структуру сделок, долю ипотеки и объем предложения.
Методика.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки. Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.
Продажи в 1 квартале 2024 г. - на уровне 1 квартала 2023 г. К марту рынок адаптировался к новым условиям.
В 1 квартале 2024 г. в новостройках Москвы и Подмосковья было продано 29,3 тыс. квартир и апартаментов. Столько же застройщики продали год назад, в 1 квартале 2023 г. Учитывая, что тогда ипотечные условия были значительно лучше, нынешний результат можно считать вполне успешным.
В конце 2023 г. до 30% был увеличен размер первоначального взноса по льготной ипотеке и до 6 млн рублей снижен лимит в столичных регионах. Т.к. зависимость рынка новостроек от ипотеки очень высока, такие изменения сильно ударили по спросу. За первые 3 месяца 2024 г. было продано на 47% меньше квартир и апартаментов, чем в 4 квартале 2023 г. Ранее такого резкого падения активности не наблюдалось - спрос в 1 квартале был на 2-26% ниже, чем в 4 квартале предыдущего года. Причина не только в небольшом числе сделок в 1 квартале 2024 г., но и в рекордно высоких объемах продаж в конце 2023 г.
Нестандартным в динамике спроса внутри 1 квартала 2024 г. стало то, что в феврале объемы продаж не увеличились относительно января, а продолжили снижаться. Рынок не сразу смог адаптироваться к новой реальности. Дополнительной сложностью стало обсуждение принципов распределения комиссий. К марту ситуация стала выравниваться, девелоперы начали предлагать новые механизмы стимулирования продаж. Не все из использованных методов адаптации хороши вдолгую. К примеру, траншевая ипотека вызывает недовольство ЦБ (пока на уровне словесных интервенций), а все чаще применяемые рассрочки (судя по динамике доли ипотечных сделок на них может приходиться до 25% продаж) снижают финансовые показатели проектов. Тем не менее, спрос относительно февраля в марте вырос в 1,5 раза.
Количество сделок на первичном рынке Московского региона
Примечательно, что превзойти результат 1 квартала 2023 г. удалось за счет роста спроса в проектах Новой Москвы - относительно прошлого года число сделок увеличилось на 45%, при том, что в Москве в старых границах и Московской области показатели, напротив, снизились на 4% и 8% соответственно. Вклад Новой Москвы в общее число сделок в регионе увеличивается. Если в 1 квартале 2023 г. на проекты в ТиНАО приходилось около 13% всех сделок в Московском регионе и 21% всех сделок в Москве, то сейчас - 19% и 28% соответственно. Связано это с более низким уровнем цен в этих локациях - в условиях большого первоначального взноса и низких лимитов более дешевые проекты становятся очень привлекательными.
Количество ДДУ, тыс. шт. | Динамика за год | Динамика за квартал | |||
1 кв.23 | 4 кв.23 | 1 кв.24 | |||
Москва в старых границах | 14,6 | 25,2 | 14,0 | -4% | -44% |
Новая Москва | 3,8 | 10,2 | 5,5 | 45% | -46% |
Московская область | 10,6 | 19,7 | 9,8 | -8% | -50% |
Московский регион | 29,0 | 55,1 | 29,3 | 1% | -47% |
Доля сделок с ипотекой вернулась к уровню 2021 г. Поддержку рынку сейчас оказывает семейная ипотека.
На фоне ужесточения условий кредитования в Московском регионе снизилась доля сделок с привлечением ипотеки. В конце 2023 г. показатель достиг рекордно высокого значения - 85%, в январе значение снизилось до 79%, в феврале - до 66%, в марте повысилось до 71%. Т.е. сейчас зависимость рынка новостроек от ипотеки находится на уровне 2021 г., при этом условия менее выгодные, чем 3 года назад.
Поддержку рынку сейчас оказывает действие программы семейной ипотеки. В начале 2024 г. семейная ипотека вышла на 1 место в структуре всех выданных ипотек с господдержкой - в целом по РФ 51% жилищных кредитов с господдержкой, которые были выданы в 2024 г., оформлены в рамках этой программы. Условия по ней сейчас комфортнее, чем по “обычной” льготной, а потенциальных заемщиков стало значительно больше после изменения ее условий с начала 2023 г.
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Московского региона
За 1 квартал 2024 г. “квадрат” в Московском регионе подорожал на 2,3%. Рост цен был ограничен слабым спросом и предоставлением скидок в начале года.
Средние номинальные цены предложения в Московском регионе в 1 квартале 2024 г. увеличились на 2,3%. В январе в Москве стоимость “квадрата” снизилась (-0,2% относительно декабря) - на фоне слабого спроса застройщики стимулировали спрос, запуская скидки на группы лотов и акции по отдельным ЖК. Но уже в феврале рост возобновился (+0,6%), а в марте активизация продаж привела к более выраженной динамике (+1,5%). В Московской области рост цен не прекращался, но в месячном выражении был более сдержанным, чем в Москве.
Обещания застройщиков проиндексировать цены на размер банковских комиссий, озвученные в начале года, не материализовались: некоторые кредитные организации отказались от такой инициативы, некоторые - смягчили условия. Поэтому резкого роста цен на рынке не фиксировалось.
В результате в начале апреля 2024 г. средняя цена кв.м. в Москве в старых границах составляет 406,7 тыс. рублей, в Новой Москве - 244,9 тыс. рублей, в Московской области - 187,6 тыс. рублей. Это на 14%, 6% и 12% соответственно больше, чем годом ранее.
Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Москве (без учета премиальных сегментов)
Средняя цена кв.м., тыс. рублей | Динамика средней цены кв.м. | ||||
мар.23 | дек.23 | мар.24 | за год | за квартал | |
Москва в старых границах | 358,0 | 398,1 | 406,7 | 14% | 2,2% |
Новая Москва | 230,3 | 241,7 | 244,9 | 6% | 1,3% |
Московская область | 166,4 | 183,5 | 187,6 | 13% | 2,2% |
Московский регион | 261,7 | 287,6 | 294,2 | 12% | 2,3% |
Объем предложения на рынке новостроек столичного региона в 1 квартале сократился на 4% из-за низкой активности застройщиков по выводу новых проектов.
В течение 1 квартала 2024 г. число лотов, доступных покупателям, сокращалось. В начале апреля на выбор в Москве и области доступно около 94 тыс. квартир и апартаментов (в строящихся корпусах по ДДУ), что на 4% меньше, чем в конце 4 квартала 2023 г. Относительно конца 1 квартала 2023 г. выбор меньше на 3%. На Москву приходится ⅔ всего активного предложения в регионе.
Количество квартир и апартаментов в активном предложении на первичном рынке Московского региона (в строящихся корпусах по ДДУ)
Главная причина снижения объема предложения - низкая активность девелоперов по выводу новых проектов. Такая ситуация вполне характерна для начала года, а в 2024 г. дополнительным ограничивающим фактором стало обсуждение принципов распределения комиссий (по важности это было выше, чем выпуск кредитных линий на новые ЖК). Всего за 3 месяца 2024 г. стартовали продажи в 118 новых корпусах, что значительно меньше, чем в 4 квартале 2023 г. (201 корпус), но больше, чем в 1 квартале 2023 г. (86 корпусов).
Количество новых корпусов на первичном рынке Московского региона
«В 1 квартале 2024 г. спрос на рынке новостроек Московского региона в 2 раза ниже, чем в 4 квартале 2023 г. Но нужно понимать, что это снижение относительно рекордов рынка. По сравнению с 1 кварталом 2023 г. объем продаж даже выше, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Рынок постепенно адаптируется к новым условиям - это видно по новым инструментам продаж (скидки, рассрочки), активным рекламным кампаниям. Поддержку в среднесрочной и долгосрочной перспективе окажет действие программы семейной ипотеки».