Итоги 1 полугодия на вторичке цены и спрос перешли к стагнации

Итоги 1 полугодия на вторичке: цены и спрос перешли к стагнации

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 полугодия 2024 г. на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тыс. человек) городов России.

Методика

В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Московская и Ленинградская области.

Статистика по реальному числу сделок в оперативном режиме доступна лишь для Москвы и Санкт-Петербурга. Для других городов мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка (количеству кликов на номер телефона в объявлении, звонков).

Цены на вторичке перешли к стагнации

За 1 полугодие 2024 г. цена квадратного метра в предложении на вторичном рынке в среднем по анализируемым локациям увеличилась лишь на 3,7%. Для шестимесячного отрезка это очень скромный рост, последние 3 месяца цены практически не менялись (ежемесячный прирост составлял 0,2-0,5%, тогда как в 1 квартале 0,7-1,2%, а во 2 полугодии 2023 г. 1-1,9%).

На рынке есть предпосылки для коррекции цен вниз (сокращение спроса относительно 2 полугодия 2023 г., заградительно высокие ставки по ипотеке), однако пока что продавцы заняли выжидающую позицию и не готовы заметно снижать цены. К тому же, к настоящему времени рынок уже адаптировался к новой реальности - количество сделок с февраля по апрель увеличивалось (в мае было снижение за счет длительного периода праздничных дней).

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

Более заметная динамика в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - за 6 месяцев “квадрат” в среднем по этим локация подорожал на 4,4%, в то время как в миллионниках и пристоличных областях - на 3,2%.

Минимальные темпы роста зафиксированы в Санкт-Петербурге (+0,2%), Москве (+0,4%), Владивостоке (+0,4%) и Ленинградской области (+0,5%). Фактически в этих локациях цены за 1 полугодие 2024 г. не изменились. В последние 2-3 месяца в Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях наметился разворот тренда на сокращение средних цен. Пока что снижение минимальное, рост цен в первые месяцы года компенсировать не удалось.

Максимальный рост в Набережных Челнах (+9,2%), Красноярске (+8%), Махачкале (+7,9%), Барнауле (+7,5%).

Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке за 1 полугодие в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

Активность на рынке перестала снижаться. В Москве и Санкт-Петербурге число сделок увеличивалось с января по апрель.

Потенциальный спрос на вторичном рынке анализируемых локаций снижался с сентября 2023 г. до конца марта 2024 г. (кроме краткосрочного роста в январе из-за влияния федеральной рекламной кампании) за счет сокращения интереса к ставшей практически недоступной ипотеке.

С апреля снижение прекратилось, потенциальный спрос перешел к стагнации - рынок постепенно адаптировался к новым условиям. В целом за 6 месяцев текущего года активность потенциальных покупателей примерно на 20% ниже, чем годом ранее. Зависимость вторичного рынка от ипотеки не такая высокая, как рынка новостроек: здесь многие покупают за “живые” деньги, много альтернативных сделок. Поэтому и ужесточение условий кредитования не привело к более резкому падению спроса. К тому же, на вторичный рынок пришла часть спроса с рынка новостроек, где также ухудшились условия кредитования (вторичка выигрывает за счет более низкого уровня цен).

Динамика потенциального спроса на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях (за единицу взято среднее значение за 2021 г.)

Динамика реального числа сделок в Москве и Санкт-Петербурге свидетельствует о постепенном восстановлении активности на рынке - спрос увеличивался с февраля по апрель (в мае было снижение за счет длительного периода праздничных дней). По сравнению с периодом января-мая 2023 г. число сделок в Москве в текущем году ниже на 13%, в Санкт-Петербурге - на 15%.

Динамика числа сделок на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга

Выбор на вторичном рынке увеличивается

Начиная с февраля на вторичном рынке анализируемых локаций увеличивается объем активного предложения. Это свидетельствует о снижении темпов продаж - лоты дольше задерживаются на рынке и начинают накапливаться. Сроки экспозиции продолжают увеличиваться, к тому же на рынок стало выходить больше новых продавцов. Это связано с оживлением на рынке новостроек, где фиксируется рост активности перед ужесточением льготных программ с 1 июля, - часть таких сделок связана с продажами имеющихся квартир в готовых домах.

Несмотря на рост числа лотов, выбор в конце июня 2024 г. на 13% ниже, чем в конце июня 2023 г. - высокий спрос во второй половине 2023 г. привел к резкому сокращению объема предложения.

Динамика объема предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Московской и Ленинградской областях

«В 1 полугодии 2024 г. цены на вторичном рынке крупнейших городов РФ практически не увеличились. Отрицательная динамика последних месяцев в столичных регионах позволяет с высокой вероятностью говорить о постепенном развороте тренда со стагнации на небольшое снижение цен, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитика. – После 1 июля ипотека станет одинаково недоступна как для вторичного рынка, так и для первичного (для тех, кто не подойдет в качестве заемщика по семейной или it-программе). Это может привести к перераспределению спроса (пусть и сократившегося) в сегмент готового жилья, где общий уровень цен чуть ниже и есть возможность торговаться».