Что на самом деле происходит с метражами квартир в новостройках

Что на самом деле происходит с метражами квартир в новостройках?

В профессиональном сообществе укоренилось мнение, что площади квартир в новостройках в крупнейших российских городах постоянно уменьшаются. В зависимости от контекста в этом видят риски формирования городских гетто, угрозу для снижения рождаемости и даже спекулятивного кризиса на рынке недвижимости. Особенно часто в информационное пространство врываются новости о 12-, 8- и даже 6-метровых квартирах. Кроме громких заголовков за ними ничего нет – доля сделок с жилыми помещениями меньше 20 кв. м остается устойчиво ниже 1% и не растет (в отличие от числа посвященных им статей).

Какие квартиры строили раньше?

Площадь типовой квартиры отражает не только процессы из сферы строительства, но и ситуацию в экономике и жизненные ценности. В дореволюционных доходных домах она была около 90 кв. м (их жители исходили из того, что обедать надо в столовой, а оперировать в операционной). Надо еще учесть, что они уменьшились примерно в 1,5 раза от их реального размера после уплотнения в 1920-е и реконструкций в поздние советские годы. Типовое жилье в сталинках было уже меньше – 75-80 кв. м. Но не стоит забывать, что огромная часть населения тогда жили в коммуналках и бараках и средняя обеспеченность жильем в городах на 1 человека была в 4-5 раз ниже сегодняшней. Борьба с архитектурными излишествами резко (за 5 лет с середины 1950-х к началу 1960-х) снизила среднюю площадь почти вдвое (до 40 кв. м. в домах, построенных в 1963 году). Затем показатель постепенно рос (до 58 кв. м в конце 1980-х), прежде всего, за счет сокращения доли однокомнатных помещений. Квартиры в домах 1990-2010-х гг., как правило, были чуть более просторными - появилась массовая технология монолитного домостроения, коммерческое жилье стремились сделать «дорогим-богатым» и как можно более непохожим на уже существующее. Кроме того, продолжали строить панельные дома, в наиболее ходовых сериях которых компактных лотов было очень мало. К 2010-му году средний метраж строящегося жилья в столице достиг своего локального максимума – 83 кв. м.

Какие квартиры строят сейчас?

Однозначно ответить на вопрос сложно. Правильнее сказать, что типовое столичное жилье в начале 2020-х чуть больше 50 кв. м. Точнее сказать не получится, так как можно считать по квартирам, которые сейчас экспонируются (по лотам в предлождении), сейчас продаются (по лотам в сделках), сейчас сдаются (по лотам в домах, получивших разрешение на ввод), сейчас проектируются (по лотам в домах, получивших разрешение на строительство). Чем короче временной отрезок для этого «сейчас» - тем больше вероятность найти резкий рост или резкий спад - поэтому посуточные срезы всегда удобнее для громких заголовков, чем более корректные усреднения за квартал или за год. Помимо цифр с рынка новостроек (см. таблицу) есть еще и строительные объемы в домах по программе реновации (где компактных студий нет), а также малоэтажное жилье, попадающее в статистику Росстата. Поэтому “цифры из статсборника” будут на 10-12% больше, чем любые выкладки из расчетов аналитиков.

Средняя площади квартир в Москве в 2014-2023 гг.

Источник: расчеты Циан.Аналитики

Почему квартиры за последнее полотора десятиетия лет “потеряли” одну комнату?

Принято считать, что во всем виноваты застройщики. Их стремление «снижать порог входа на рынок» как ответ на каждый новый кризис и привели к превращению средней квартиры в ~50-метровую. Действительно и в 2009, и в 2014-2015 и в 2020 девелоперы адаптировали свой продукт под очередную новую реальность (под снизившиеся доходы покупателей). В 2023 году сюда добавился еще и фактор лимитов по программам льготной ипотеки, в которые нужно было вписаться для того, чтобы получить кредит по ставке существенно ниже рыночной. Но такой подход слишком упрощает более сложные процессы и смешивает в одну кучу причины и следствия.

Во-первых, строить башни (а, тем более, урбан-блоки) состоящие только из студий менее выгодно, чем применять в них более разнообразную квартирографию. Чем больше сверхкомпактных помещений, тем больше потерь на коридоры и лифты, тем больше нужно машиномест и объектов инфраструктуры.

Во-вторых, часть потерянных метражей были исключены из современнjuj ;bkmz осознанно. Символами ЖК конца 1990-х и начала 2000-х годов стали огромные и длинные коридоры, большие лоджии, множество малополезных углов и ниш в комнатах). До середины 2010-х годов из-за устаревших советских СНиПов в жилых домах нельзя было размещать кладовые, редкостью были места для хранения велосипедов и колясок на первых этажах. Оптимизация планировок (в т.ч. совмещение кухни с гостинной), отказ от балконов и лоджий в большинстве новых проектов, развитие внешних систем хранения – только это «убрало» не менее 7-8 кв. м из типовой квартиры.

В-третьих, девелоперы отреагировали на изменения в демографическом и миграционном поведении жителей крупных городов. Дети стали раньше уезжать от родителей, позднее рожать первого ребенка, чаще разводиться или жить на два дома. Все это привело к росту и числа и доли домохозяйств, состоящих из 1 или 2 человек, которым много квадратных метров в моменте просто не нужна. Чем глубже были эти трансформации – тем сильнее это сказалось на средних метражах. Среди миллионников самые компактные квартиры в Санкт-Петербурге, в Москве (с ее самым большим в стране рынком элитного жилья) площади меньше, чем почти во всех крупнейших мегаполисах, а в городах Северного Кавказа, где выше рождаемость и распространены большие семьи, напротив, строят многоэтажки с 70-метровыми квартирами. Как скажутся на девелоперском продукте новые ценностные ориентиры, спущенные за последние годы сверху – отдельный вопрос. Примеров, когда демографическое поведение населения удалось изменить, - немного (и, в любом случае, это процесс небыстрый). Нельзя исключать, что при очередном обсуждении судьбы льготных ипотечных программ возникнет вопрос об их увязывании с метражом приобретаемого жилья. Это решение сейчас не выглядит оптимальным – да, многие покупают студии по семейной ипотеке не для того, чтобы именно там растить детей, а подрастающему поколению «на вырост». Т.е. исходная цель (адресной поддержки домохозяйств с детьми), в целом, достигается и сейчас.

Какие квартиры будут строить в будущем?

Будут ли квартиры уменьшаться и дальше - скорее нет, чем да. Последние годы тренд на снижение метражей затухает.

Дальнейшее массовое распространение очень компактных квартир в российской практике ограничено комплексом разнородных обстоятельств – от жестких градостроительных регламентов (по инсоляции и плотности застройки) до необходимости хранить дома много предметов обихода (как минимум, одежду на 4 сезона) и бытовых привычек (отсутствием практики стирать вещи в прачечных или постоянно обедать и ужинать вне дома).

Наиболее популярными метражами для каждого типа комнатности остаются не их стандартные варианты, а не наиболее компактные варианты. В студиях 27-28-метровые помещения покупают в 2 раза быстрее 23-25-метровых, в однушках эффективнее всего продаются 38-метровые лоты, среди 2-комнатных квартир наиболее популярны 50-метровые (с европланировками) и 58-метровые (с отдельными комнатами). Т.е., покупатели стремятся заплатить пусть и чуть больше (тем более, для многолетнего ипотечного кредита разница становится малоосязаемой), но оказаться в итоге в жилье с оптимальной эргономикой.

Как это влияет на инвесторов?

Большинство инвесторов, в первую очередь, обращает внимание на наиболее ликвидные компактные лоты. Магистральная линия такой стратегии - основана на том, что такие квартиры, действительно, проще сдать и быстрее продать. Но во многих локациях уже сейчас есть проблема с выбором качественного многокомнатного жилья в современном жилом фонде. В домах 1970-1980-х гг. постройки каждая третья квартира - трехкомнатная, а в строящихся сейчас корпусах - таких лотов около 15%.

За 10 лет массового строительства жилья комфорт-класса в них выросло и, в большинстве своем, выплатило ипотеку новое поколение, которое при очередном решении жилищного вопроса вряд ли вернется в дома, построенные в советские годы, а сформирует устойчивый спрос на квартиры метраж которых будет больше, чем сейчас. Поэтому и девелоперам (при проектировании продукта) и инвесторам (при выбработке своих стратегий) стоит смотреть не только на самые популярные цифры сейчас, но и на то, как они могут измениться в обозримом будущем.