Отмена льготной ипотеки близко спрос растет, предложение вымывается

Отмена льготной ипотеки близко: спрос растет, предложение вымывается

C 1 июля 2024 г. с высокой долей вероятности льготная ипотека будет отменена по “жесткому сценарию” - помимо сворачивая безадресной программы будут также ужесточены условия по “семейной ипотеке” (ставка для семей с детьми старше шести лет может быть повышена до 12%). Последствия этого решения сильно ударят по сегменту новостроек и в разы снизят доступность жилья.

Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги мая 2024 г. на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, числа сделок, доли ипотеки и объема предложения. Уже по итогам этого месяца фиксируется рост активности на рынке в преддверии сворачивая льготной программы (даже с учетом длинных праздников).

Методика

В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки. Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов.

Спрос вырос на 10% несмотря на праздничные дни

В мае 2024 г. в новостройках Москвы и Подмосковья было продано 13,7 тыс. квартир и апартаментов - это на 10% больше, чем в апреле. Рост зафиксирован даже с учетом того, что в начале месяца были нерабочие дни.

Активность на рынке начала увеличиваться за 2 месяца до завершения программы льготной ипотеки - покупатели стремятся “успеть в последний вагон”, ведь после отмены программы ипотека на рынке новостроек будет выдаваться по рыночным ставкам, которые сейчас составляют 17-20% и являются заградительно высокими. Изменение ставки с 8% до 18% приведет к увеличению ежемесячного платежа в 2 раза (при прочих равных условиях).

Ужесточение условий семейной ипотеки также заметно ударит по рынку. Сейчас в Москве и Московской области на семейную программу приходится уже более половины всех выданных кредитов с господдержкой - условия по ней комфортнее, чем по “обычной” льготной, а потенциальных заемщиков стало значительно больше после изменения ее условий с начала 2023 г. Дети в возрасте до 6 лет составляют около трети от всего числа детей в РФ. Т.е. для ~2 из 3 семей, которые заходят оформить льготную ипотеку после 1 июля, ставка может составить 12% вместо 6%, а ежемесячный платеж будет на 64% выше, чем сейчас (при прочих равных условиях).

Количество сделок на первичном рынке Московского региона

Максимальный рост активности зафиксирован в Московской области - +21%. В Новой Москве число сделок тоже сильно увеличилось - на 14%. В Москве в старых границах увеличение минимальное - на 1%. Связана такая динамика с тем, что под обновленные лимиты по льготной ипотеке в старых границах Москвы подходит очень мало объектов. В конце 2023 г. условия по льготной ипотеке были ужесточены: максимальный размер кредита в столичных регионах теперь составляет 6 млн рублей (ранее - 12 млн), первоначальный взнос - 30%. Под озвученные критерии подходят квартиры стоимостью до ~8,5 млн рублей (из которых 2,5 млн это первоначальный взнос). Объектов такой стоимости в Москве в старых границах почти не осталось, большая часть из них сосредоточена в Новой Москве и Московской области. Поэтому и максимальный рост спроса зафиксирован именно в этих локациях.

Доля сделок с ипотекой вновь увеличилась до 80%

В феврале 2024 г. на фоне ужесточения условий кредитования (роста первоначального взноса до 30%, снижения лимитов по льготной программе с 12 до 6 млн рублей) в Московском регионе доля сделок с привлечением ипотеки снизилась до 66%. С марта спрос на ипотеку восстанавливается - рынок постепенно адаптируется к новой реальности. Большую роль в поддержании спроса играет семейная ипотека.

В апреле доля сделок с ипотекой увеличилась до 72%, а в мае сразу до 81%. Показатель вернулся к уровню осени 2023 г., хотя условия кредитования сейчас менее комфортные. Ключевая причина роста спроса на ипотеку - ожидаемое завершение льготной программы и увеличение ставок по семейной программе. Т.е. спрос на рынке новостроек вырос именно за счет сделок с ипотекой.

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Московского региона

Предложение на рынке активно вымывается

В мае на фоне роста активности объем предложения на рынке новостроек Московского региона снизился сразу на 6,3%. Последний раз такое резкое снижение было в апреле 2021 г., а до этого - осенью 2020 г. во время ажиотажного спроса на рынке (когда ежемесячно продавалось 17-18 тыс. квартир и апартаментов). Сейчас активность на рынке далека от рекордных показателей (чуть ниже среднего значения за 2023 г.), тем не менее рост спроса на 10% за месяц привел к резкому снижению выбора на рынке. Кроме того, в мае на рынок вышло меньше новинок, чем в апреле - 60 новых корпусов в целом по региону против 73 в прошлом месяце.

Заметнее всего за месяц выбор сократился в Новой Москве - на 12%. В Московской области снижение на 6,6%, в Москве в старых границах - на 2,9%.

Количество квартир и апартаментов в активном предложении на первичном рынке Московского региона (в строящихся корпусах по ДДУ)

Цены в Москве продолжают увеличиваться

Цены на рынке новостроек Москвы продолжают увеличиваться, возобновился рост (хотя и минимальный) в Московской области. За месяц “квадрат” в столице подорожал на 2,9%, в области - на 0,2%. Главная причина роста цен - увеличение активности и последующее снижение объема предложения. Учитывая действующие лимиты по льготной программе, с рынка, в первую очередь, уходят более доступные лоты, что ведет к росту цен в оставшемся предложении.

В начале июня 2024 г. квадратный метр в Москве стоит 366,4 тыс. рублей, в Московской области - 185,4 тыс. рублей. За год цены увеличились на 15% и 12% соответственно.

Средняя стоимость кв.м. в предложении и динамика цен за месяц в Москве (без учета премиальных сегментов)

Примечательно, что наиболее сильно за месяц цены увеличились в Москве в старых границах (+3,1%), хотя выбор и спрос там изменились не так заметно, как в других локациях. В Новой Москве и Московской области рост минимальный (+0,4% и +0,2%), можно сказать, что цены стагнируют.

«Ожидаемая отмена льготной ипотеки уже в мае привела к росту активности. Увеличение спроса продолжится и в июне как минимум за счет большего числа рабочих дней. При этом рекордов на рынке не будет, т.к. высокие требования к размеру первоначального взноса отсекают многих потенциальных покупателей, а лимит в 6 млн рублей ограничивает выбор, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Рост активности стимулирует увеличение средних цен на рынке новостроек за счет вымывания наиболее доступного предложения. В июне рост продолжится».