Первичка дороже вторички на 17%, но дешевле недавно сданных новостроек на 1%

Первичка дороже вторички на 17%, но дешевле недавно сданных новостроек на 1%

Разница цен между новостройками и вторичкой по некоторым оценкам сейчас достигает 40-50%. Такой вывод можно сделать, например, сопоставив статистику Росстата, однако в таком случае не учитывается факт, что вторичка продается везде, а новостройки только в наиболее привлекательных и развивающихся городах. Более корректным будет сравнить цены на первичном и вторичном рынках в отдельных локациях.

Эксперты Циан.Аналитики продолжают мониторинг разницу цен на первичном и вторичном рынках недвижимости. Было подсчитано, насколько “квадрат” в новостройках дороже “квадрата” на вторичке в августе 2024 г., как показатель изменился за год и как различается в крупных городах РФ.

Методика

Приведены средние цены предложения по лотам, опубликованным на сайте cian.ru по состоянию на 14 августа 2024 г. и на 14 августа 2023 г. в разделе продажи квартир в новостройках (только в строящихся корпусах) и разделе продажи квартир на вторичном рынке (в т.ч. в недавно сданных корпусах, построенных в 2019-2024 гг.). При расчете цен не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов (дополнительно использовалось ограничение по цене кв.м. - не более 700 тыс. рублей).

В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи и Калининград.

В среднем по крупным городам первичка дороже вторички на 17%

Если сравнивать стоимость метра в строящихся корпусах со вторичным рынком, разброс в среднем по анализируемым локациям составит ~17%, что значительно ниже 40% или 50%.

С чем можно бесспорно согласиться, так это с тем, что разрыв в ценах между сегментами продолжает расти (год назад он составлял 13%). Связано это с тем, что цены в новостройках увеличиваются быстрее, чем на вторичном рынке. За год “квадрат” на первичном рынке в среднем по анализируемым городам вырос в цене на 19%, а на вторичном - на 13%.

Цены на первичном рынке выше, чем на вторичном в 34 городах из 37 анализируемых. Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Сочи и Новокузнецке (“квадрат” в новостройках на 41% дороже, чем на вторичном рынке), Перми (35%), Челябинске (34%), Нижнем Новгороде (30%). В эту группу городов попали как локации, которые характеризуются небольшими объемами первичного рынка в расчете на 1 жителя и значительными объемами ветхого и морально устаревшего жилого фонда, так и города с очень высокими ценами в новостройках. Год назад в Сочи разрыв достигал 61%, в других городах, напротив, был ниже - 20-36%. В лидерах по “превышению” были также Набережные Челны (“квадрат” в новостройках был на 48% дороже, чем на вторичке), однако сейчас разрыв сократился до 11%.

Лишь в 3 городах“квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном - это Махачкала, Ставрополь и Севастополь. Разрыв в ценах составляет 4-16%: минимальный в Махачкале, максимальный в Севастополе. Год назад таких городов было 6 - помимо вышеуказанных, также Оренбург, Самара и Кемерово, причем разрыв между ценами на вторичном рынке и новостройках был довольно большим - от 8% до 20%. Именно в этих трех городах за последний год цены на первичном рынке увеличились сильнее прочих (на 29-41% при +19% в среднем по всем локациям).

“Квадрат” в строящихся корпусах дешевле, чем в недавно сданной вторичке

При сравнении цен новостроек с расценками в недавно сданных домах (построенных в 2019-2024 гг.), продаваемых на вторичном рынке (в объявлениях от физ. лиц) получается, что “квадрат” в строящихся корпусах будет даже на 1% дешевле, чем в недавних новостройках. Год назад разрыв составлял 2%, т.е. цены в строящихся корпусах за год увеличились сильнее, чем в сданных на вторичке (на 19% против 17%).

Цены в недавно сданных новостройках выше, чем в строящихся корпусах в 23 городах из 37 анализируемых. Самый большой разрыв в Севастополе и Ставрополе (где средние цены по всей вторичке дороже первички), а также в Кемерово и Екатеринбурге.

В Красноярске цены в строящихся корпусах и в недавних новостройках сопоставимы.

Еще в 13 городах, напротив, “квадрат” в строящихся корпусах дороже, чем в недавно сданных. Самый большой разрыв в Сочи и Краснодаре (где новостройки дороже на 29%), а также в Новокузнецке (16%). В остальных локациях первичка дороже на 1-6% - это, в основном, города-миллионники: Казань, Челябинск, Нижний Новгород, Волгоград, Омск, Пермь, Новосибирск, а также Саратов, Томск и Тольятти.

«Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках продолжает увеличиваться, поскольку новостройки дорожают сильнее, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – При этом в среднем по крупным городам он составляет лишь 17%, а не 40-50%, о которых часто говорят в СМИ, а для недавно сданной вторички и вовсе почти отсутствует».