Посуточная аренда в центрах городов дорожает быстрее, чем на их окраинах
Эксперты Циан.Аналитики изучили как различаются ставки посуточной аренды и спрос на неё в исторических центрах городов-миллионников и в их периферийных районах.
Методика
Исторические центры городов-миллионников выделены по границам застройки до 1917 г. (см. приложение). В качестве показателя спроса использовались просмотры объявлений на сайте Циан.
В историческом центре находится около четверти посуточных квартир
В центральных районах городов-миллионников находится около четверти всего активного предложения на рынке посуточной аренды (вклад этих территорий в объём жилой застройки - менее 10%). Минимальная доля лотов в центре - в Краснодаре и Красноярске (4% и 13%), максимальная - в Санкт-Петербурге и Волгограде (58% и 41%).
Город | Доля квартир на рынке посуточной аренды в историческом центре | Город | Доля квартир на рынке посуточной аренды в историческом центре |
Санкт-Петербург | 58% | Уфа | 24% |
Волгоград | 41% | Москва | 23% |
Новосибирск | 36% | Самара | 22% |
Омск | 36% | Воронеж | 19% |
Пермь | 30% | Ростов-на-Дону | 18% |
Нижний Новгород | 29% | Челябинск | 16% |
Екатеринбург | 26% | Красноярск | 13% |
Казань | 24% | Краснодар | 4% |
В большинстве российских мегаполисов доля центра в общем количестве объявлений последние годы снижается. Например, в Москве 3 года назад на него приходилось 26% всех лотов на рынке, а сейчас - 23%, в Новосибирске - 41% и 36%, в Екатеринбурге - 38% и 26%, в Ростове-на-Дону - 28% и 18%. На рынок посуточной аренды последние 2-3 года активно выходят покупатели-инвесторы, которые приобрели жильё в эпоху дешёвой ипотеки для последующей сдачи в аренду (а при сдаче посуточно доходность, как правило, выше). Среди объявлений, впервые опубликованных на нашей площадке за последний год, уже около 40% - в недавних новостройках. В результате этого растёт количество объявлений в новых ЖК, которые чаще всего располагаются за пределами исторических центров.
Квартиры в историческом центре больше всего ценятся в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде
На рынке посуточной аренды сохраняется правило «чем ближе к центру, тем дороже», характерное и для всех других рынков - в среднем по городам-миллионникам ставки в пределах исторических центров на 20% выше, чем в других районах (см. таблицу). Минимальная разница зафиксирована в Воронеже и Перми (8% и 12% соответственно), максимальная в Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде (46% и 34% соответственно).
Ставки в центрах, как правило, растут быстрее
Ставки посуточной аренды в центрах городов и на окраинах увеличиваются неравномерно. За последние 3 года в большинстве миллионников цены в центре увеличились сильнее, чем в других районах. Опережающему росту в центре способствуют более выгодное транспортное положение, лучшая обеспеченность инфраструктурой, большее разнообразие достопримечательностей и мест, популярных у туристов, повышенный спрос на объекты именно с таким расположением.
Особенно заметна разница в динамике в Красноярске: ставки в центре выросли в 2 раза, а в других районах - на 62%. Большой разрыв также в Самаре - +91% и +69% и Ростове-на-Дону - +66% и +46%. В 4 городах - Краснодаре, Челябинске, Воронеже и Уфе - быстрее, напротив, дорожала аренда в периферийных районах.
Город | Средняя базовая ставка посуточной аренды в ноябре 2024 г., тыс. рублей в сутки | На сколько % ставки в центре выше | Динамика за 3 года (ноя. 2024 / ноя. 2021) | Насколько ставки в центре растут быстрее | ||
центр | окраины | центр | окраины | |||
Волгоград | 3,41 | 2,83 | 21% | +71% | +54% | 17 п.п. |
Воронеж | 3,28 | 3,03 | 8% | +59% | +84% | -25 п.п. |
Екатеринбург | 3,88 | 3,39 | 14% | +81% | +75% | 6 п.п. |
Казань | 5,29 | 4,36 | 21% | +94% | +92% | 2 п.п. |
Краснодар | 3,66 | 2,92 | 26% | +57% | +69% | -12 п.п. |
Красноярск | 3,34 | 2,96 | 13% | +99% | +62% | 37 п.п. |
Москва | 6,51 | 5,11 | 27% | +53% | +48% | 5 п.п. |
Нижний Новгород | 5,15 | 3,84 | 34% | +121% | +104% | 17 п.п. |
Новосибирск | 3,52 | 3,11 | 13% | +79% | +62% | 18 п.п. |
Омск | 2,87 | 2,36 | 21% | +52% | +52% | 0 п.п. |
Пермь | 3,20 | 2,87 | 12% | +77% | +75% | 2 п.п. |
Ростов-на-Дону | 3,58 | 3,16 | 13% | +66% | +46% | 20 п.п. |
Самара | 3,69 | 3,02 | 22% | +91% | +69% | 22 п.п. |
Санкт-Петербург | 5,26 | 3,60 | 46% | +65% | +62% | 2 п.п. |
Уфа | 3,38 | 3,00 | 13% | +52% | +78% | -26 п.п. |
Челябинск | 3,25 | 2,80 | 16% | +59% | +81% | -22 п.п. |
В Санкт-Петербурге, Москве, Казани, Екатеринбурге, Перми и Омске цены росли синхронно. Сопоставимые темпы роста ставок (особенно в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге) связаны не только с эффектом высокой базы в центре (ставки и так достаточно высоки, поэтому существенно увеличить их сложно), но и с изменением структуры предложения в других районах. За счёт выхода на рынок покупателей-инвесторов за пределами исторических центров повышается доля объявлений в современных ЖК, где проще выставить более высокие цены, чем в старом жилом фонде. Поэтому и на окраинах ставки увеличиваются темпами, сопоставимыми с центром.
Спрос на квартиры в центре в 1,5 раза выше
В среднем по городам-миллионникам объявления о сдаче в посуточную аренду квартир, расположенных в исторических центрах, просматривают на сайте Циан в 1,5 раза чаще, чем объявления о сдаче квартир в других районах городов. Особенно ценится центральное расположение в Краснодаре, Казани и Ростове-на-Дону - там такие объявления просматривают в 2-2,5 раза чаще. В Санкт-Петербурге и Москве центр в 1,5 раза популярнее окраин. Минимальный разрыв в Челябинске, Новосибирске (объявления в центре смотрят на 20% чаще), а также Омске (где разница между центром и окраинами по частоте просмотров объявлений отсутствует).
Город | Насколько объявления о сдаче квартиры в центре просматривают чаще | Город | Насколько объявления о сдаче квартиры в центре просматривают чаще |
Краснодар | в 2,5 раза | Волгоград | 42% |
Казань | в 2 раза | Нижний Новгород | 41% |
Ростов-на-Дону | в 2 раза | Пермь | 28% |
Самара | 84% | Уфа | 28% |
Санкт-Петербург | 55% | Екатеринбург | 25% |
Воронеж | 45% | Челябинск | 22% |
Москва | 45% | Новосибирск | 22% |
Красноярск | 43% | Омск | 0% |
«Ставки посуточной аренды в центральных районах городов-миллионников в среднем на 20% выше, чем в периферийных, и в большинстве локаций разница продолжает увеличиваться. В ряде городов темпы роста ставок в окраинных районах не сильно отстают от центра - связано это как с эффектом высокой базы в исторических локациях, так и с появлением более качественных, а значит, и более дорогих, объектов в районах современной застройки», – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики.
Приложение 1. Границы городов-миллионников (чёрный контур) и их исторических центров (красный контур)
