Пятиэтажки, микроквартиры и «подальше от метро» – эксперт объяснил, почему «эконом» на вторичке дорожает быстрее

Пятиэтажки, микроквартиры и «подальше от метро» – эксперт объяснил, почему «эконом» на вторичке дорожает быстрее

C 2018 года средняя стоимость квадратного метра в готовых домах в Москве выросла на 50% (без учета недвижимости премиальных сегментов) и на 79% (по всем объявлениям). Абсолютные значения по состоянию на конец февраля 2025 – 349 и 537 тыс. руб. соответственно.

Сильнее всего подорожало жилье:

Среди типов застройки – в пятиэтажках и советских «панельках» – на 82% и 72%.

Среди районов столицы (без Новой Москвы) – в Молжаниновском районе и в Западном Дегунино – в 2,4 и 2,2 раза.

Среди типов метражей – в микроквартирах (до 30 кв. м) – в 2,1 раза.

Самый скромный рост цен зафиксирован:

Среди типов застройки – в апартаментах и постсоветских монолитных – на 35% и 23% соответственно.

Среди районов столицы – в Якиманке и Замоскворечье – в 2,4 и 2,2 раза.

Среди типов метражей – в жилье площадью более 90 кв. м – на 26%.

Благодаря программе реновации быстрее всего дорожает жилье в пятиэтажках. Предоставляемые вместо помещений в хрущевках квартиры в современных ЖК и больше, и намного лучше, поэтому за немногочисленными предложениями в сносимых домах идет настоящая «охота» со стороны инвесторов. Самый скромный рост цен – в монолитных домах 1990-х и начала 2000-х с их большими площадями и неэффективными планировками и в апартаментах, где выше коммунальные и налоговые платежи, а также есть сложности с доступом к городской инфраструктуре.

Из муниципалитетов Москвы сильнее всего подорожал «квадрат» в Молжаниновском районе в САО (рядом с летным полем аэропорта Шереметьево), где в последние годы впервые за много лет строится новый ЖК, а также в районах, где открылись новые станции БКЛ и Люблинской линии – в Лефортово, а также между Дмитровским и Коровинским шоссе.

При этом, по городу в целом, отсутствие метро в пешей доступности становится менее значимым фактором в ценообразовании. За последние 7 лет квартиры, расположенные прямо у вестибюлей (до 5 минут пешком) стали на 38% дороже. Предложения в домах, от которых до подземки нужно ехать на транспорте (или пройтись 15-20 минут пешком), за этот же период подорожали на 62%.

Дешевое жилье (10% самых доступных объявлений) за 7 лет стало на 74% дороже. Если в 2018 году порог входа на рынок (сумма, с которой можно полноценно выбирать из недорогих вариантов) составлял 6,2 млн руб., то сейчас для приобретения жилья в столице лучше иметь почти 10 млн руб. 10% самых дорогих квартир стали за это же время дороже на 59%.

Заметно выражен контраст в росте цен в зависимости от метража. Если стоимость метра в микроквартирах увеличилась вдвое, то в многокомнатных квартирах (от 90 кв. м) – лишь на четверть.

«Общая закономерность в ценообразовании на рынке вторичного жилья столицы за последние годы состоит в том, что заметнее дорожают исходно более дешевые и менее привлекательные варианты, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Это связано и с эффектом низкой базы, и со смещением спроса в сторону более доступного жилого фонда, так как общая индексация цен на недвижимость за последние годы опережает рост доходов населения».