Разница в цене между новостройками и вторичкой стабилизировалась

Разница в цене между новостройками и вторичкой стабилизировалась

Эксперты Циан.Аналитики продолжают мониторинг разницы цен на первичном и вторичном рынках недвижимости на разных пространственных уровнях - в масштабе страны, крупнейших городов, отдельных локаций Москвы и Московской области. Оценки ценового разрыва отличаются (вплоть до 40%). Наши расчеты свидетельствуют о менее заметной разнице в ценах (на уровне 15-20%).

Методика

Приведены средние цены предложения по лотам, опубликованным на сайте cian.ru по состоянию на 26 января 2024 г. в разделе продажи квартир в новостройках (только в строящихся корпусах) и разделе продажи квартир на вторичном рынке. При расчете цен не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов (дополнительно использовалось ограничение по цене кв.м. - не более 700 тыс. рублей). Усреднение проводилось с равным весом для каждого элемента выборки.

В целом по стране первичка на 15% дороже вторички, но этот результат не отражает соотношение цен в отдельных локациях.

Один из распространенных способов подсчета разницы в ценах между первичным и вторичным рынках - сопоставление средних цен по всей стране. Если взять среднюю стоимость квадратного метра во всех объявлениях на нашей площадке, то на вторичном рынке она составит 151,9 тыс. рублей, на первичном рынке - 175,2 тыс. рублей. Т.е. разница между ценами на рынках - 15,3%. Нужно учитывать, что при общем сравнении всех объявлений друг с другом в сравнительный ряд помещаются в т.ч. локации, где новостроек нет (в малых городах, в сельской местности), а вторичка есть (и она старая и стоит дешево). Такой результат не отражает реального соотношения цен в конкретных городах или районах.

Регионов, где вторичка дороже первички почти не осталось

При сопоставлении цен между рынками в конкретных регионах РФ результат становится ближе к реальности, но нужно понимать, что и при таких расчетах сохраняется проблема с локациями, где совсем нет новостроек.

Мы проанализировали средние цены предложения на первичном и вторичном рынках 65 регионов РФ по данным сайта cian.ru. Были отобраны те субъекты, где мы располагаем достаточным объемом выборки (более 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынках).

В среднем по анализируемым регионам первичка дороже вторички на 18,7%. В большинстве регионов стоимость “квадрата” в новостройках выше, чем в готовом жилье. Наибольший разрыв в цене в Астраханской области (“квадрат” в новостройках на 69% дороже, чем на вторичном рынке), Пермском крае (51%), Хабаровском крае (50%), Нижегородской области (46%), Иркутской области (41%).

Из 65 анализируемых субъектов РФ только в 5 стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном - в Псковской области, Краснодарском и Ставропольском краях, Самарской области, а также Севастополе. Разрыв в ценах составляет 0,1-22% - минимальный в Самарской области, максимальный в Севастополе.

(см. Приложение 1)

В среднем по крупнейшим городам первичка дороже вторички на 13%

При анализе цен внутри отдельных городов проблема недостаточной выборки новостроек отпадает.

Для расчетов мы взяли 33 города с численностью населения от 500 тысяч человек. Аналогично были отобраны только те локации, где на сайте cian.ru размещено не менее 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынках.

В январе 2024 г. в среднем по городам новостройки дороже вторички на 12,9%.

Цены на первичном рынке выше в 28 городах из 33 анализируемых. Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Набережных Челнах (“квадрат” в новостройках на 42% дороже, чем на вторичном рынке), Нижнем Новгороде (40%), Челябинске и Краснодаре (по 33%). В эту группу городов попали как локации, которые характеризуются небольшими объемами первичного рынка в расчете на 1 жителя и значительными объемами ветхого и морально устаревшего жилого фонда, так и города с очень высокими ценами на первичном рынке (сопоставимыми с ценами в Подмосковье).

Только в 5 городах“квадрат” на вторичном рынке дороже, чем на первичном - это Саратов, Махачкала, Ставрополь, Самара и Севастополь. Разрыв в ценах составляет 3-22% - минимальный в Саратове, максимальный в Севастополе.

(см. Приложение 2)

В городах Московской области новостройки дороже жилья на вторичном рынке на 7%

Мы проанализировали цены в 16 городах Московской области, где в продаже на сайте cian.ru было не менее 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынках.

В среднем по городам Московской области новостройки дороже вторички на 7,4%. Здесь уже нет таких больших разбросов значений, как в регионах и крупнейших городах: максимальное различие в стоимости “квадрата” между первичным и вторичным рынками в Люберцах и Балашихе (по 18%). В Щелково, Химках, Одинцово, Домодедово и Подольске стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном на 0,1-6,3%.

(см. Приложение 3)

В отдельных районах Москвы разрыв цен между первичным и вторичным рынками может достигать 60%

Как правило, потенциальные покупатели сравнивают цены на первичном и вторичном рынках не в пределах всего города, а в пределах отдельных городских районов.

Мы провели сравнение цен в новостройках и готовом жилье на примере районов Москвы. В выборку вошли те районы, где в продаже на сайте cian.ru находится не менее 50 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынках.

В большинстве районов цены на первичном рынке выше, чем на вторичном, только в 13 локациях из 76 анализируемых “квадрат” в готовом жилье дороже. В среднем по районам первичка на 12,6% дороже, чем вторичка.

Ситуация между районами столицы достаточно сильно различается: например, в районах Марфино и Ростокино квадратный метр на первичном рынке более, чем на 50% дороже, чем на вторичном рынке, в то время как в районах Тропарево-Никулино, Бибирево и Тимирязевский, напротив, вторичка дороже первички более, чем на 20%. Обычно в пределах одного района идут активные продажи в 1-3 ЖК, поэтому средние цены на первичном рынке в районе напрямую зависят от цен в этих ЖК, в то время как на вторичном рынке лоты находятся в большом числе домов разных классов, годов постройки и т.д. Наличие даже одного крупного комплекса бизнес- или премиум-класса может привести к существенному превышению цен на первичном рынке над вторичном, что и наблюдается в районах Марфино (61%), Ростокино (54%) и Коньково (50%).

(см. Приложение 4)

Соотношение цен между рынками за последние месяцы изменилось не очень значительно

Заметных изменений в разрыве цен между первичным и вторичным рынками за последние 3 месяца не произошло. В городах Московской области и ЖК Москвы средняя разница между ценами на рынках снизилась на 1,4 п.п. и 2,4 п.п. соответственно, в среднем по крупным городам и регионам, наоборот, немного увеличилась - на 1,2 п.п. и 0,4 п.п. соответственно.

В конце 2023 г. средние номинальные цены предложения в большинстве локаций продолжали медленно увеличиваться как на первичном, так и на вторичном рынках. В начале 2024 г. цены в обоих сегментах перешли к стагнации.

«Универсального ответа на вопрос “насколько первичка дороже вторички” - нет. Значения различаются для разных локаций и в зависимости от методики расчета, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – В ближайшие месяцы средние номинальные цены предложения на первичном рынке снижаться не будут. Для сегмента будет характерна либо стагнация (на невысоком спросе активность застройщиков по индексации цен и предоставлению скидок обычно уравновешивают друг друга), либо медленный рост (из-за решений по комиссионным вознаграждениям и строительной инфляции). На вторичном рынке избежать снижения цен, скорее всего, не получится - будет наблюдаться коррекция из-за снижения спроса на фоне высоких ипотечных ставок. В связи с этим ценовой разрыв между сегментами усилится, многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия (“обменять” старую вторичку на квартиру в новом доме)».