Рейтинг районов Москвы по росту цен на вторичке за 5 лет

Рейтинг районов Москвы по росту цен на вторичке за 5 лет

Эксперты Циан.Аналитики изучили, как изменились цены на вторичном рынке в районах Москвы за 5 лет.

Методика

Были проанализированы средние цены квадратного метра на вторичном рынке весной 2024 гг. и весной 2019 гг. (для исключения влияния локальных “выбросов” усреднялись значения за 2-месячный отрезок). Выборка цен не включала ЖК, относимые к премиальным сегментам рынка, а также лоты, номинированные не в рублях.

За 5 лет вторичные квартиры в Москве подорожали на треть

За 5 лет цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы стала выше на 35%. Основной рост пришелся на вторую половину 2020 г. и 2021 г.

Рост зафиксирован во всех районах. Меньше всего цены выросли в районах Донской (+21%), Пресненский, Якиманка, Замоскворечье (+22%), Тропарево-Никулино (+26%), Крылатское (+28%), Тверской (+30%). Сильнее всего увеличились цены в поселении Роговское (в 2,3 раза), районе Западное Дегунино (в 2 раза), поселениях Вороновское, Мосрентген, Первомайское, Новофедоровское (на 96%).

Общая закономерность (в которой бывают и свои исключения) - в более дорогих центральных локациях цены выросли меньше за счет “эффекта высокой базы”, тогда как жилье в более доступных локациях на окраинах города подорожало сильнее.

В лидерах роста - Новая Москва

За последние 5 лет средняя стоимость “квадрата” в поселениях Новой Москвы увеличилась в 1,5-2 раза - здесь были зафиксированы самые высокие темпы роста в столице.

Выбор на вторичном рынке в Новой Москве небольшой (особенно в поселениях Троицкого АО), поэтому динамика цен во многом зависит от изменения структуры предложения. Структура жилфонда почти везде достаточно молодая, на вторичном рынке большую долю составляют квартиры в недавно построенных домах, что дополнительно разгоняет рост цен.

С момента присоединения территорий Новой Москвы в них кардинально изменилась в лучшую сторону транспортная доступность и обеспеченность социальной инфраструктурой. Большое влияние на рост цен в поселениях ТиНАО оказывают транспортные проекты (не только строительство метро и МЦД, но и развитие дорожной сети), а также программы по благоустройству. К настоящему времени многие локации рядом с метро не уступают в качестве жизни территориям в старых границах Москвы.

Тот факт, что в лидерах роста за последние 5 лет в основном поселения Троицкого АО (Роговское, Вороновское, Первомайское, Новофедоровское), свидетельствует о том, что основной пик роста цен за счет строительства метро в ближнем поясе Новой Москвы (в Новомосковском АО) уже прошел. Теперь поселениям НАО наращивать уровень цен уже сложнее, в отличие от поселений ТАО, где еще играет большую роль эффект “низкой базы”. К тому же, в планах строительство Троицкой линии метро, которая повысит транспортную доступность отдаленных муниципалитетов.

Факторы роста цен - новые станцияи метро радиальных линий и низкая исходная стоимостью

В ценообразовании на рынке жилья в Москве фактор транспортной доступности традиционно играет одну из наиболее важных ролей.

В старых границах Москвы в лидерах по росту цен за последние 5 лет оказались районы, где открылись новые станции метро или МЦД. Например, в районе Западное Дегунино (на 2-м месте по росту цен после Роговского поселения) на росте цен сказалось открытие станций метро Люблинско-Дмитровской линии в марте 2018 г., а также станций МЦД-3 в ноябре 2020 г. Аналогичная ситуация в другом районе САО - Дмитровском, а также в районе Северный (СВАО), где в ноябре 2019 г. были открыты станции МЦД-1, а в сентябре 2023 г. станции метро Люблинско-Дмитровской линии. Фактор метро также сыграл ключевую роль в динамике цен в районах Внуково, Лефортово, Нагатинский затон.

Обычно открытие станций на радиальных линиях приводит к существенному росту цен в локациях, т.к. значительно повышается их транспортная доступность. Открытие станций на кольцевых линиях такого эффекта не дает. Например, многие станции БКЛ были открыты в сложившихся районах, в которых и так уже были станции метро, и не привели к заметному росту цен в этих локациях. Есть, конечно, и исключения - например, открытие станций БКЛ “Кленовый бульвар” и “Нагатинский затон” (которые не являются дублирующими), привело к существенному росту цен в районе Нагатинский затон, значительная часть которого ранее имела плохую транспортную доступность. Похожая ситуация в районе Лефортово.

На улучшение транспортной доступности влияет не только открытие новых станций метро, но и развитие дорожно-транспортной сети. Например, в лидерах по росту цен оказался район Ростокино, через северную часть которого в 2022 г. прошла Северо-Восточная хорда.

Высокие темпы роста цен были зафиксированы также в районах Зеленограда (за счет “эффекта низкой базы”, запуска платной трассы до столицы), а также в окраинных спальных районах внутри МКАД с традиционно невысоким уровнем цен. Некоторые из них имеют устойчивую негативную репутацию (Капотня, Гольяново, Бирюлево), однако все равно пользуются высокой популярностью у покупателей - относительно невысокая цена квартир в этих районах для покупателей оказывается важнее. Увеличение стоимости жилья в этих локациях связано, в том числе, с ростом качества городской среды (открываются новые парки и общественные зоны, реконструируются поликлиники и школы). В этих районах не очень активно ведется новое многоквартирное жилищное строительство, и на рынке представлено мало новостроек (либо их вовсе нет). Спрос сосредоточен на вторичном рынке, а значит, в условиях низкой конкуренции, цены увеличиваются быстрее.

Минимальный рост цен в центральных районах

Минимальный рост цен характерен для тех районов, где, во-первых, исторически сложился достаточно высокий уровень цен, а, во-вторых, в последнее время мало что меняется (не строятся новые станции метро и крупные автомагистрали, новые жилые комплексы появляются только в рамках небольших проектов точечной застройки и т.д.). В первую очередь это престижные локации ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. За счет более сдержанного роста цен в этих районах за последние годы смягчились различия в стоимости жилья между западом и востоком столицы.

«Цены на вторичном рынке РФ за последние 5 лет увеличились в среднем в 2 раза, в Москве рост был более сдержанным за счет эффекта высокой базы, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Тем не менее и в столице были локации с особенно высокими темпами роста цен. В первую очередь это территории Новой Москвы, а также районы, где были открыты новые станции метро».