Рынок недвижимости малых городов актуальны ли льготные программы

Рынок недвижимости малых городов: актуальны ли льготные программы?

В ходе пленарного заседания на ПМЭФ президент РФ Владимир Путин предложил расширить программу семейной ипотеки по ставке 6% на покупку жилья в малых городах независимо от возраста детей (сейчас ожидается, что после 1 июля ставка для семей с детьми старше шести лет может быть повышена до 12%). До публикации нормативных документов неясно, идет ли речь только о сохранении ставки 6% для приобретения новостроек или же и о расширении программы на приобретение любой недвижимости (в т.ч. на вторичном рынке, что для малых городов было бы очень актуальным).

Эксперты Циан.Аналитики изучили рынок жилой недвижимости малых городов РФ, выяснили, какую долю он составляет от всего рынка страны, как отличаются цены, спрос и объем предложения.

Методика

К “малым” относятся города с численностью населения до 50 тыс. человек.

Использовались данные по численности населения из результатов Всероссийской переписи населения 2020-2021 гг.

Цены рассчитаны как среднее значение за январь-июнь 2024 г., количество сделок - как сумма за январь-апрель 2024 г.

Только в каждом 11-ом малом городе есть новостройки

Из 1135 городов России 809 имеют численность населения до 50 тыс. человек и относятся к категории малых. В этих городах проживает около 16,3 млн человек или 11% всего населения страны.

Доля в объеме активного предложения на рынке недвижимости у этих городов ниже, чем в численности населения. В малых городах сосредоточено лишь ~5% квартир на вторичном рынке РФ и менее 2% (1,7%) квартир на рынке новостроек. Без учета городов в Московской и Ленинградской областях, а также в составе Санкт-Петербурга (которые вряд ли подключат к льготным программам) доля составляет 1,5% для первички и 4,3% для вторички.

Лоты на первичном рынке присутствуют лишь в 71 городе из 809. Т.е. в большинстве малых городов новостроек нет и льготные ипотечные программы не актуальны. Объем предложения распределен между городами крайне неравномерно. На 10 городов с наибольшим выбором на рынке новостроек приходится 75% всего предложения. Т.е. 3 из 4 квартир на первичном рынке в малых городах продаются в следующих локациях: Гурьевск, Зеленоградск, Светлогорск, Пионерский (Калининградская область), Коммунар, Кировск (Ленинградская область), Алушта, Судак (Крым), Темрюк (Краснодарский край) и Аксай (Ростовская область). В основном это локации в регионах с повышенным спросом со стороны жителей других субъектов РФ.

На вторичном рынке распределение объема предложения между городами более равномерное - на 10 лидеров приходится только 18% всех лотов в продаже. Здесь лидеры менее очевидные - есть как локации в регионах с высоким межрегиональным спросом - Горячий Ключ (Краснодарский край), Алушта (Крым), Светлогорск (Калининградская область), так и города где, напротив, численность населения заметно сокращается вследствие миграционного оттока и большое число лотов обусловлено низким спросом - Усинск (Коми), Шебекино (Белгородская область).

На малые города приходится менее 2% всех сделок в новостройках страны

Как и по объему предложения, по числу сделок на рынке новостроек малые города составляют 1,7% от всего рынка РФ (или 1,5% без учета городов Московского и Петербургского регионов). На топ-10 лидеров по числу сделок в январе-апреле 2024 г. приходится 45% всех ДДУ в малых городах. Список похож на перечень лидеров по объему предложения - здесь города Калининградской области (Гурьевск, Светлогорск, Пионерский, Балтийск), Коммунар, Алушта и Аксай, а также Железноводск (Ставропольский край), Звенигород (Московская область) и Обь (Новосибирская область). В этих локациях ежемесячно продается по 20-50 квартир в новостройках. В большинстве городов (в ~40 из ~70, где были продажи в 2024 г.) сделок очень мало - менее 10 в месяц.

Новостройки в малых городах на 12% дешевле, чем в среднем по стране, вторичка - на 39%

Средняя цена квадратного метра на первичном рынке малых городов в 2024 г. составляет 153 тыс. рублей (155 тыс. руб. без учета городов Московского и Петербургского регионов), на вторичном рынке - 93 тыс. рублей (86 тыс. рублей). Это на 12% и 39% соответственно меньше, чем в среднем по РФ.

Самые высокие цены в новостройках среди малых городов - в Сестрорецке (287 тыс. рублей за кв.м.), Кронштадте и Сортавале (по 270 тыс. рублей). Первые 2 города - внутригородские муниципальные образования в составе Санкт-Петербурга, чем и объясняется столь высокий уровень цен (на 87% и 76% выше, чем в среднем по малым городам). В топе по уровню цен также города Калининградской области (Зеленоградск, Светлогорск), Крыма (Алушта, Алупка), а также Салехард (ЯНАО), Иннополис (Татарстан) и Апрелевка (Московская область).

Список лидеров по уровню цен на вторичке отличается минимально - вместо Сортавалы и Алупки в топ-10 вошли Анадырь (Чукотский АО) и Краснознаменск (Московская область). На 1 месте с довольно заметным отрывом - Зеленоградск (244 тыс. рублей за кв.м.)

Т.е. в лидерах по росту цен курортные локации, города в столичных регионах и в регионом с высокой стоимостью жизни (в т.ч. в северных).

«Льготные программы на первичном рынке (в т.ч. и семейная ипотека) для большинства малых городов не актуальны - в них почти нет новостроек. Быстро нарастить объемы строительства затруднительно и не всегда имеет смысл - во многих городах численность населения сокращается. Опыт дальневосточной ипотеки свидетельствует, что эта мера поддержки работает в городах с высокой миграционной привлекательностью, но не может сама по себе остановить отток населения с периферии регионов - доступность жилья (в т.ч. за счет низкой ставки по ипотеке) не единственный фактор повышения привлекательности локации, нужны также места приложения труда, качественная инфраструктура и т.д., – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Более эффективным для малых городов может быть распространение программ господдержки на вторичный рынок, а также предоставление кредитов по льготным ставкам на строительство индивидуальных домов - потребность в таком банковском продукте есть, т.к. многие небольшие города состоят из кварталов малоэтажной застройки».