Успеть до отмены льготной ипотеки
Совокупность последних словесных интервенций ЦБ и Минфина говорит о высокой вероятности отмены льготной ипотеки по “жесткому сценарию” - со сворачиванием не только обычной безадресной программы, но и с трансформацией семейной ипотеки (которая останется только для родителей маленьких детей). Учитывая, что рыночная ставка сейчас составляет 17-20%, такое решение сильно ударит по сегменту новостроек и в разы снизит доступность жилья.
Эксперты Циан.Аналитики изучили, что происходит с ценами и спросом в преддверии отмены льготной ипотеки на рынке новостроек городов-миллионников, а также выяснили, какая доля активного предложения сейчас подходит под условия программ.
Методика
В расчетах учитывались только квартиры (без апартаментов) в строящихся корпусах по ДДУ в ЖК массового сегмента (без ЖК класса премиум).
В Москве и Казани сложно подобрать квартиру под лимиты льготной ипотеки
В конце 2023 г. были ужесточены условия по льготной ипотеке. Максимальный размер кредита во всех регионах теперь составляет 6 млн рублей (ранее в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях он был вдвое больше), первоначальный взнос - 30%. Формально, повышение требований к первоначальному взносу в моменте даже расширило число квартир, которые можно купить с помощью льготной ипотеки. Но реальная ситуация сильно ухудшилась, т.к. покупателей, готовых оплатить 30% стоимости квартиры, существенно меньше, чем 15% или 20%.
Под озвученные критерии подходят квартиры стоимостью до ~8,5 млн рублей (из которых 2,5 млн это первоначальный взнос).
В Москве в таком бюджете можно выбирать из ~5,2 тыс. вариантов - это около 10% от всего активного предложения. В основном это лоты в ЖК Новой Москвы, большая часть предложения - студии. Мало лотов, подходящих под программу, осталось также в Казани и Нижнем Новгороде, где в результате роста цен лимита в 6 млн рублей уже недостаточно для приобретения комфортного жилья. В других городах-миллионниках доля выше - от 48% в Санкт-Петербурге до 83% в Самаре и Воронеже.
Город | Количество квартир, которые можно приобрести по льготной ипотеке, тыс. штук | Доля от от всего активного предложения (квартир, без учета апартаментов, в строящихся корпусах по ДДУ) |
Москва | 5,2 | 10% |
Казань | 1,5 | 21% |
Нижний Новгород | 0,6 | 32% |
Санкт-Петербург | 13,4 | 48% |
Красноярск | 3,5 | 54% |
Краснодар | 16,0 | 56% |
Уфа | 1,8 | 68% |
Омск | 0,6 | 69% |
Екатеринбург | 10,5 | 70% |
Новосибирск | 4,7 | 70% |
Челябинск | 1,2 | 71% |
Пермь | 2,3 | 75% |
Ростов-на-Дону | 8,8 | 77% |
Волгоград | 1,9 | 81% |
Самара | 2,7 | 83% |
Воронеж | 3,0 | 83% |
Источник: Циан.Аналитика
Под условия семейной ипотеки в Москве подходит почти половина квартир в новостройках
В 2024 г. семейная ипотека вышла на 1 место в структуре льготного ипотечного кредитования на рынке новостроек РФ. Половина жилищных кредитов с господдержкой, которые были выданы в 2024 г., оформлены в рамках программы семейной ипотеки. Условия по этой программе сейчас комфортнее, чем по “обычной” льготной (20% первоначальный взнос и лимит в 12 млн рублей в столичных регионах или 6 млн в остальных регионах РФ), а потенциальных заемщиков стало значительно больше после изменения условий программы с начала 2023 г.
С использованием программы семейной ипотеки (при условии первоначального взноса в 20%) можно купить квартиры стоимостью до 15 млн рублей в столичных регионах и до 7,5 млн рублей в других регионах РФ.
В Москве в таком бюджете выбор уже значительно больше - 26,8 тыс. лотов или половина от общего объема предложения на рынке новостроек. Можно выбирать не только среди студий, но и среди однокомнатных и двухкомнатных квартир (что для семейной программы более актуально). Для Москвы, где лимита по обычной льготной ипотеке не хватает на покупку комфортного жилья, программа семейной ипотеки в 2024 г. стала очень важной. За первые 4 месяца текущего года сделок с семейной ипотекой было в 2 раза больше, чем с обычной льготной.
В Санкт-Петербурге за счет большего лимита выбор квартир увеличивается с 13,4 тыс. (подходящих под условия обычной льготной ипотеки) до 21,6 тыс. (или 77% от общего числа активных лотов).
В других городах-миллионниках лимиты по обычной льготной ипотеке и семейной программе совпадают.
Рынок пока что не отреагировал на вероятную отмену льготной ипотеки
Пока что рынок не отреагировал на планируемое завершение льготной программы. По итогам апреля в Московском регионе было заключено 12 тыс ДДУ - столько же, сколько в марте. В Петербургском регионе число сделок за месяц увеличилось на 7% - это тоже сложно назвать резким ростом активности. Вероятно, пока что покупатели заняли выжидающую позицию, а краткосрочный рост спроса придется на май (с поправкой на праздничные дни) и июнь (уже с начала мая фиксируется небольшой рост метрик потенциального спроса - числа просмотров объявлений на сайте cian.ru).
Цены предложения, при этом, продолжают медленно увеличиваться. За последний месяц в среднем по миллионникам они увеличились на 1%. Застройщики по-прежнему крайне аккуратно подходят к индексации цен на фоне снизившегося (по сравнению с 2 полугодием прошлого года) спроса.
Город | Средняя цена кв.м., тыс. рублей | Динамика ср. цены кв.м. за месяц |
Волгоград | 120,2 | +4,9% |
Казань | 202,4 | +3,4% |
Челябинск | 122,2 | +2,6% |
Омск | 128,6 | +1,8% |
Москва | 356,0 | +1,7% |
Уфа | 135,7 | +1,1% |
Самара | 104,7 | +0,8% |
Нижний Новгород | 147,3 | +0,5% |
Краснодар | 158,1 | +0,5% |
Пермь | 128,9 | +0,4% |
Екатеринбург | 148,3 | +0,3% |
Ростов-на-Дону | 142,4 | +0,1% |
Новосибирск | 136,0 | +0,1% |
Красноярск | 126,9 | 0,0% |
Санкт-Петербург | 245,3 | -0,5% |
Воронеж | 111,4 | -0,6% |
Источник: Циан.Аналитика
«Отмена льготной ипотеки и корректировка условий семейной программы может привести к кратковременному росту спроса перед 1 июля, хотя рекордов на рынке мы не ожидаем, т.к. высокие требования к размеру первоначального взноса отсекают многих потенциальных покупателей, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Рост активности в мае и, особенно, июне (через вымывание доступного предложения) приведет к небольшому скачку цен (до 5% от сегодняшних цифр)».