В Москве почти не осталось полноценного жилья за 5 млн
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, какое жилье можно приобрести в Москве в бюджете до 5 и до 10 млн рублей, а также какую минимальную сумму нужно иметь для того, чтобы стать собственником столичной недвижимости.
До 5 млн рублей в новостройках - только студии 20 кв.м. в апартаментных корпусах
На первичном рынке Москвы в январе 2024 г. в бюджете до 5 млн рублей находится лишь около 40 лотов в двух ЖК - Clementine и Wellbe. Это студии-апартаменты площадью 19-25 кв.м. ЖК Wellbe находится в Зеленограде (в районе Крюково), ЖК Clementine в Бибирево (СВАО). Это не самые лучшие локации с точки зрения транспортной доступности - находятся возле или далеко за МКАД.
Низкая стоимость этих объектов объясняется не только их расположением, но и юридическим статусом - апартаменты, в отличие от квартир, относятся к нежилым помещениям, что не позволяет оформить в них постоянную регистрацию. Квартир в новостройках стоимостью 5 млн и менее в Москве в настоящее время в продаже нет, порог входа на рынок квартир с 5,2 млн рублей (в ЖК в отдаленных районах Новой Москвы).
Самые дешевые лоты на первичном рынке по ДДУ: за 4,3 млн руб. в ЖК Wellbe (район Крюково) за 4,5 млн руб. в ЖК Clementine (район Бибирево)
До 5 млн рублей на вторичке - “самодельные” апартаменты и компактные студии
На вторичном рынке на нашем сайте в январе 2024 г. размещено около 660 объявлений стоимостью до 5 млн рублей, однако значимую часть из них (около 260 лотов) составляют доли в квартирах (в т.ч. “студии”, полученные нарезкой многокомнатных квартир). Если такой вариант не устраивает потенциального покупателя, то выбор в бюджете до 5 млн рублей сокращается до ~400 лотов.
Среди них можно выделить следующие категории:
1. Объекты, появившиеся в рамках реконструкции нежилых зон многоквартирных домов (на первых или мансардных этажах, в полуподвалах). Такие помещения, чаще всего, не приспособлены для длительного проживания - в них могут отсутствовать окна, а площадь иногда составляет всего 10-15 кв.м. Такие лоты не подходят и для получения московской регистрации, т.к. в апартаментах невозможно прописаться. Целевой аудиторией часто выступают инвесторы, в т.ч. те, кто планирует использовать помещение под сдачу в аренду. Помимо неудобств эксплуатационного плана, в таких объектах встречаются юридические сложности - с перепродажей, регистрационными действиями, выделением лицевого счета и т.д. Стоимость самых доступных вариантов начинается с 1,5 млн рублей. Самые дешевые лоты: за 1 млн руб. в районе Очаково-Матвеевское за 1,5 млн руб. в районе Текстильщики за 1,5 млн руб. в районе Бабушкинский
2. Проекты реконструкции старых жилых домов, гостиниц, бизнес-центров и административных зданий. Такие объекты могут встречаться и в довольно выгодных локациях внутри столицы, а не только в отдаленных районах вроде Крюково. Чаще всего это очень компактные лоты, приобретаемые, в т.ч. для ведения арендного бизнеса.
Самые дешевые лоты: за 1,8 млн руб. в районе Люблино за 2,2 млн руб. в районе Головинский за 2,7 млн руб. в районе Кузьминки
3. Лоты, изначально запроектированные в рамках строительства новых объектов. Это небольшие студии (чаще апартаменты, но могут быть и квартиры с возможностью регистрации) в недавно сданных новостройках (те, о которых шла речь в разделе, посвященном первичному рынку) в отдаленных районах Новой Москвы, Зеленограда и некоторых других периферийных районах столицы (например, в Некрасовке). Минимальная стоимость таких вариантов будет близка к 5 млн рублей.
Самые дешевые лоты: за 4,8 млн руб. в Марушкинском поселении (НАО) за 5 млн руб. в Некрасовке
Если в сегменте новостроек среди лотов присутствуют только апартаменты, то на вторичном рынке можно найти и квартиры. Тем не менее, большая часть предложения (каждые 3 лота из 4-х) приходится на разные варианты апартаментов.
10 млн рублей - достаточная сумма для покупки квартиры в столице
В бюджете до 10 млн рублей на первичном рынке Москвы покупатель может выбирать уже из ~15 тыс. вариантов, на вторичном рынке - еще около 5 тыс. Большая часть предложения - 80% - квартиры, 20% приходится на апартаменты.
На вторичном рынке подобрать квартиру в таком бюджете можно в большинстве районов Москвы за ТТК. Чуть более половины всех вариантов - однокомнатные квартиры, еще треть - студии, 12% - двухкомнатные квартиры. Полноценную, сразу же пригодную для жизни квартиру (площадью не менее 35 кв.м., с отдельной комнатой, с минимальным ремонтом) в пределах МКАД можно найти в не самых престижных окраинных спальных районах: Братеево, Восточное Измайлово, Чертаново Южное, Гольяново, Бирюлево Восточное, Люблино и др.
Самые дешевые лоты (“полноценная” квартира в границах МКАД): за 7,7 млн руб. в районе Бирюлево Восточное за 7,9 млн руб. в районе Отрадное за 7,9 млн руб. в районе Гольяново
На первичном рынке чуть более половины всех лотов - студии, 25% приходится на однокомнатные квартиры и еще 19% - на двухкомнатные. Почти ⅔ всех лотов стоимостью до 10 млн рублей находится в новостройках Новой Москвы и Зеленограда. Но и в пределах МКАД в данном бюджете можно выбирать из большого числа вариантов в районах Ярославский, Северное Медведково, Люблино, Атуфьевский и др.
Самые дешевые лоты (“полноценная” квартира в границах МКАД): за 8,2 млн руб. в районе Ярославский за 9,2 млн руб. в районе Люблино за 9,6 млн руб. в районе Северное Медведково
В бюджете до 10 млн рублей и на первичном, и на вторичном рынке можно найти даже трехкомнатные квартиры (всего около 150 предложений). Однако почти во всех из них есть нюансы. Большинство таких лотов находится в наиболее отдаленных локациях Новой Москвы, либо в других окраинных районах столицы с плохой транспортной доступностью (далеко от метро и остановок общественного транспорта). Кроме того, у них может быть не самое лучшее окружение - шумные магистрали, железнодорожные пути, промышленные предприятия и т.д. Чаще всего это будут квартиры без ремонта, либо он будет очень старым. Площади таких объектов обычно очень маленькие. В некоторых лотах проблемные документы или иные скрытые недостатки, которые и привели к низкой стоимости. Недостатками обладают и дома, в которых находятся такие квартиры - обычно им требуется капитальный ремонт. Некоторые объекты находятся в домах, попадающих в программу реновации - в данном случае для многих покупателей такой “нюанс” будет, скорее, приятным. Лоты с неплохой транспортной доступностью и ремонтом в данном бюджете, скорее всего, будут апартаментами (т.е. прописаться там нельзя).
Самые дешевые 3-к. квартиры на вторичном рынке: за 6,2 млн руб. в п. Рогово (ТАО) за 6,4 млн руб. в Кленовском поселении (ТАО)
Самые дешевые 3-к. квартиры на первичном рынке: за 8,6 млн руб. в Новофедоровском поселении (ТАО) за 9,3 млн руб. в Первомайском поселении (ТАО)
«Сумма 5 миллионов рублей сейчас явно недостаточна для покупки полноценного жилья в столице, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Имея 10 млн рублей покупатель может выбирать из ~20 тыс. объектов на первичном и вторичном рынках столицы, причем можно найти не только студию или “однушку”, но и “двушку” и даже “трешку” (правда, не самого лучшего качества)».