Жилье в 3 раза дешевле студий

Жилье в 3 раза дешевле студий

На рынке вторичной недвижимости крупнейших городов до сих пор встречаются объявления по продаже отдельных комнат. Чаще всего покупатели делают выбор в пользу такого формата по экономическим причинам - когда не хватает средств на приобретение полноценной квартиры.

Эксперты Циан.Аналитики проанализировали спрос, предложение и цены на рынке комнат в городах-миллионниках РФ и выяснили, насколько такой тип жилья дешевле квартир на вторичке.

Комнаты теряют покупателей

Основная причина покупки комнат - это, конечно, дешевизна данного сегмента. В Москве и Санкт-Петербурге такую недвижимость приобретают для получения регистрации и различных социальных льгот, с целью сдачи ее в аренду (нужно помнить, что для того, чтобы сдать комнату в аренду, необходимо получить согласие всех остальных жильцов).

Рынок комнат редко является альтернативной рынка квартир. Если человеку не хватает на “двушку”, то он вполне может рассмотреть вариант с “однушкой”. Но при нехватке средств на студию или “однушку” чаще покупатель ищет варианты в других локациях или откладывает сделку. Тех, кто решает в таком случае купить комнату, совсем немного.

На длительном промежутке времени популярность такого формата жилья уменьшается. В июне 2024 г. потенциальный спрос на покупку комнат (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) на четверть ниже, чем в июне 2023 г. В предыдущие периоды была зафиксирована похожая годовая динамика.

Комната в 3 раза дешевле студии

В среднем по миллионникам покупка комнаты обойдется примерно в 2,8 раз дешевле, чем покупка студии. Самый большой разрыв в Челябинске, где за последний год цены на квартиры заметно увеличились, а на комнаты почти не изменились. Студия здесь почти в 4 раза дороже комнаты. Минимальный разрыв в Москве - менее, чем в 2 раза. Связано это с тем, что в столице много комнат продается в старых домах в центральных районах с высоким уровнем цен, в то время как студий в центре очень мало, в основном они находятся в новостройках в отдаленных районах.

Источник: Циан.Аналитика

Где искать комнаты: в Москве - в двушках и трешках, в Санкт-Петербурге - в коммуналках, в Краснодаре - в общежитиях

С каждым годом объем предложения комнат в городах-миллионниках сокращается: в июне 2024 г. на выбор доступно порядка 8 тыс. лотов, год назад - 9 тыс., 2 года назад - 9,6 тыс., 3 года назад - 14,8 тыс., 4 года назад - 17,6 тыс. Это долгосрочный тренд только в отдельные периоды нарушаемый рыночными колебаниями (например, выбор увеличивался в 2020 г., весной 2022 г. и в начале 2024 г., когда на рынке был низкий спрос - объекты дольше находились в продаже и накапливались на рынке).

Самый большой выбор комнат в Санкт-Петербурге, где сохранилось больше всего коммунальных квартир - почти 3 тыс. уникальных лотов (или больше трети от всего числа в миллионниках). На втором месте Москва - здесь в продаже ~1,1 тыс. комнат. В тройке лидеров также Новосибирск с ~650 лотами. Минимальный выбор в Краснодаре - менее 100 лотов, а также в Челябинске и Воронеже - менее 150 лотов.

Динамика числа комнат в продаже*

Источник: Циан.Аналитика

Комнаты продаются в обычных 2-3-4-х комнатных квартирах, в многокомнатных коммунальных квартирах (от 5 комнат), а также общежитиях (в т.ч. бывших). В Москве преобладают лоты в 2-4 комнатных квартирах (93% всех вариантов), при этом очень мало комнат в общежитиях (1%). В Казани, Уфе и Ростове-на-Дону также чаще всего встречаются варианты в квартирах небольшой комнатности (64%, 59% и 57% соответственно). В Санкт-Петербурге больше всего комнат в коммунальных квартирах (49%), при этом мало лотов в общежитиях (6%). Значительная доля лотов в многокомнатных коммунальных квартирах также в Ростове-на-Дону (33%), Нижнем Новгороде (31%), Екатеринбурге (29%) и Челябинске (28%). В Красноярске и Краснодаре чаще всего комнаты продаются в общежитиях (по 69%), высокая доля также в Воронеже (65%), Волгограде (60%) и Новосибирске (53%).

Чем больше комнат в квартире, тем ниже цена

Стоимость комнат различается в зависимости от характеристик квартир. Самые дорогие комнаты (во всех городах кроме Москвы) - в двухкомнатных квартирах. В Москве наиболее дорогие варианты в многокомнатных квартирах (в т.ч. коммунальных), которые сохранились в центральных районах города (чем и обоснована их высокая стоимость). Самые дешевые лоты (в большинстве городов кроме Москвы, Уфы, Новосибирска и Екатеринбурга) - в многокомнатных квартирах и общежитиях. Такое распределение цен вполне логично - чем меньше соседей, с которыми придется делить кухню, ванную и туалет, тем выше стоимость жилья. Самые низкие цены в коммунальных квартирах и тех общежитиях, где общие зоны делятся не на блок, а на этаж.

«Рынок комнат - узкий, при этом очень разнообразный: встречаются предложения как в обычных 2-3 комнатных квартирах, так и в коммуналках и общежитиях. Объединяет все эти варианты низкая стоимость за счет наличия соседей - в среднем по миллионникам комнаты дешевле студий почти в 3 раза, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Количество комнат на рынке будет и дальше сокращаться. Связано это и с программами по расселению (например, в 2007 г. утверждена целевая программа “Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге”), и со снижением интереса к данному формату, и с тем фактом, что комнаты нередко выкупают несколькими лотами, “формируя” отдельную полноценную квартиру».