+60% за 2 года: наиболее сильно ставки аренды выросли в самых старых и самых новых домах
В последние 2 года на рынке аренды Москвы в активный сезон были зафиксированы рекордно высокие темпы роста ставок. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, в домах каких периодов строительства цены увеличились наиболее сильно, а также как различался рост в элитной недвижимости и в самых дешёвых предложениях на рынке.
Ставки аренды в пиковый период были на 40% выше прошлогоднего уровня
Второй год подряд рынок аренды столицы демонстрирует рекордный рост ставок. В прошлом году цены увеличивались вплоть до ноября, в этом году рост прекратился в сентябре. Пиковые значения в активном предложении на рынке долгосрочной аренды столицы достигали 73 тыс. рублей в однокомнатных квартирах и 126 тыс. рублей в двухкомнатных - это на 41% и 34% выше, чем в сентябре прошлого года. Главная причина такого сильного роста ставок - наложение спроса со стороны «несостоявшихся покупателей» (тех, кто не смог по нынешним условиям приобрести квартиру и решил временно снимать жильё) на сезонное увеличение активности.
Динамика средних ставок долгосрочной аренды в Москве
Наиболее сильно росли ставки в дореволюционных домах и недавних новостройках
Темпы роста ставок аренды различаются в домах разных периодов строительства.
Наиболее сильный рост был зафиксирован в дореволюционных домах и сталинках - в «однушках» на 66% и 59% за последние 2 года, в «двушках» - на 68% и 69%, при том, что в целом по рынку ставки в ноябре 2024 г. на 56% и 64% выше, чем в ноябре 2022 г. Дома этих периодов застройки располагаются в центре столицы, что является дополнительным стимулом к росту цен. Многие из них прошли через капитальный ремонт, поэтому сейчас являются вполне комфортными для жизни не только с точки зрения их расположения в черте города.
Высокие темпы роста были зафиксированы также в наиболее новых домах (построенных с 2015 г.) - «однушки» за 2 года подорожали на 54%, «двушки» - на 53%, а также в советских панельных и блочных домах (высотой более 5 этажей) - рост на 52% и в однокомнатных, и в двухкомнатных квартирах. В первом случае роль сыграло качество жилого фонда, характеристики самих квартир (в т.ч. более свежий ремонт). Многие из этих объектов были приобретены в период низких ипотечных ставок с инвестиционными целями, и сейчас активно выходят на рынке аренды. Советские панельные и блочные дома активно дорожали за счёт эффекта низкой базы. Это были одни из самых доступных вариантов на рынке (дешевле только квартиры в «хрущёвках»), поэтому у собственников была возможность активно увеличивать цены.
Для сравнения, в советских пятиэтажках (тех самых «хрущёвках»), напротив, самые низкие темпы роста ставок - 43% в «однушках» и 47% в «двушках». Несмотря на эффект низкой базы, у собственников были ограничения в возможности активно увеличивать цены, т.к. всё же эти варианты уступают по качеству жилого фонда более новым 9-10-этажным панелькам, и, соответственно, при слишком высоких ставках, найти арендаторов было бы очень сложно.
Тип застройки | 1-комн. квартиры | 2-комн. квартиры | ||||
Средняя ставка аренды, тыс. рублей в месяц | Динамика за 2 года | Средняя ставка аренды, тыс. рублей в месяц | Динамика за 2 года | |||
ноя.22 | ноя.24 | ноя.22 | ноя.24 | |||
Дореволюционные | 72,9 | 121,1 | 66% | 99,5 | 167,4 | 68% |
Сталинки | 45,8 | 72,6 | 59% | 65,7 | 110,8 | 69% |
Пятиэтажки | 36,2 | 51,6 | 43% | 44,2 | 65,1 | 47% |
Советские панельные и блочные | 38,9 | 59,0 | 52% | 48,2 | 73,4 | 52% |
Советские кирпичные | 46,6 | 69,7 | 50% | 62,3 | 92,3 | 48% |
Постсоветские панельные и блочные | 39,1 | 57,8 | 48% | 51,9 | 78,8 | 52% |
Постсоветские монолитные и кирпичные | 47,4 | 66,3 | 40% | 83,4 | 125,8 | 51% |
Недавние новостройки (с 2015 г.) | 54,0 | 83,1 | 54% | 93,8 | 143,5 | 53% |
Все | 44,7 | 69,9 | 56% | 71,9 | 117,6 | 64% |
Источник: Циан.Аналитика
Средняя ставка аренды в 500 самых дорогих квартирах Москвы выросла за 2 года на 9% и составила 1 млн рублей
Средняя ставка аренды в 500 самых дорогих квартир на рынке Москвы составляет в ноябре 2024 г. 1,03 млн рублей. 2 года назад, в ноябре 2022 г. средняя ставка в 500 самых дорогих квартир была 941 тыс. рублей. Т.е. средние ставки в элитном сегменте увеличились всего лишь на 9%. Самым дорогим объектом на Циан сейчас является многокомнатная 3-х уровневая квартира ЖК Barkli Plaza в Хамовниках площадью 724 кв.м., предлагаемая за 6,5 млн рублей в месяц (). В ноябре 2022 г. самая дорогая квартира сдавалась за 5 млн рублей в месяц (многокомнатные апартаменты в Тверском районе).
Для сравнения, средние ставки аренды в 500 самых дешёвых квартир на рынке аренды Москвы за 2 года увеличились на 53% (с 24,9 тыс. рублей до 38 тыс. рублей в месяц). Это ещё раз подтверждает тот факт, что в квартирах с более низкими ставками есть больше возможностей увеличивать цены в период повышенного спроса.
«Ставки аренды в Москве за последние 2 года выросли на 60%. Самые высокие темпы были зафиксированы в наиболее старых домах - дореволюционных и сталинках - за счёт их выгодного расположения в черте города, а также в недавних новостройках за счёт более высокого качества предложения, – комментирует Елена Бобровская (Лапшина), эксперт Циан.Аналитики. - Помимо объективных характеристик жилья, немалую роль в ценообразовании сыграл и уровень цен в 2022 г. - в более дешёвых сегментах у собственников было больше возможностей для увеличения цен за счёт эффекта низкой базы. Доходы жителей столицы не увеличивались так же быстро, как ставки аренды, поэтому в более дорогих сегментах рост ставок был ограничен возникновением “неподъёмного” для рынка разрыва между темпами увеличения доходов и стоимости съёмного жилья»