Год без льготной ипотеки: спрос снизился на 20%, цены выросли на 11%
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как изменился рынок новостроек за год с момента завершения безадресной льготной ипотеки.
Число сделок снизилось на 20% относительно фоновых значений последних трёх лет. За счёт рассрочек, запуска скидок, сохранения части льготных программ застройщики адаптировались к «новой реальности».
Доля сделок с ипотекой вернулась к уровню 2019 г. (~50-55% от числа ДДУ).
Объём нового предложения снизился на ~20% относительно фоновых показателей последних трёх лет.
Рост цен и увеличение разрыва со вторичкой продолжились и без льготной ипотеки. За год «квадрат» в новостройках стал дороже на 11%. См. приложение.
Спрос снизился на ~20%
Среднемесячные продажи новостроек за 11 месяцев с момента завершения льготной ипотеки (июл.24-май.25) в Москве лишь на 7% ниже фоновых значений последних трёх лет, в Санкт-Петербурге – на 21%, в других миллионниках – на 25%, в прочих анализируемых локациях – на 17%. Наиболее сильно спрос уменьшился в Кемерово (-46%), Красноярске (-45%) и Краснодаре (-42%). А в Калининграде, Тольятти, Хабаровске и Севастополе продажи, наоборот, даже немного выросли (на 4-16%).
В целом, показатели неплохие для нынешних условий. Застройщики смогли вполне успешно адаптироваться к новой реальности:
запустить продажи с использованием рассрочек,
максимально использовать потенциал оставшихся льготных программ,
стимулировать спрос через скидки и акции, через вывод новых корпусов по ценам чуть «ниже рынка»,
сохранить ипотечные схемы с частичным субсидированием ставки.
Динамика числа ДДУ в локациях 500+
Доля ипотечных сделок вернулась к фоновым значениям периода «без льготной программы»
Доля сделок с ипотекой после завершения безадресной льготной ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге (по которым есть такие данные) опустилась к январю до уровня в 33-41% (это минимальные значения с 2016-2017 гг.).
К настоящему времени показатель подрос — он находится на уровне 2019 г. — начала 2020 г., т.е. периода до старта льготной ипотеки. В последние месяцы ипотечных сделок становится чуть больше из-за стабилизации финансирования льготных программ и сворачивания рассрочек.
Динамика доли сделок с ипотекой в Москве и Санкт-Петербурге
Цены за год выросли на 11% и без льготной ипотеки
Даже после завершения льготной ипотеки, номинальные цены предложения в новостройках продолжили увеличиваться: скидок стало больше, но их размер обычно невелик. На рынок за последний год вышло меньше новых проектов с дешёвыми лотами на этапе котлована, продолжает расти себестоимость строительства и затраты на обслуживание подорожавшего проектного финансирования.
Из 40 локаций положительная динамика зафиксирована во всех, кроме Махачкалы и Набережных Челнов. В среднем, новостройки стали дороже на 11% по сравнению с июнем прошлого года (т.е. рост выше официальной инфляции). Максимальные темпы роста в Севастополе (+44% за год), Оренбурге (+29%), Барнауле (+24%).
Квартиры в новостройках продолжают дорожать быстрее, чем вторичка, в связи с чем увеличивается ценовой разрыв между сегментами. Сейчас он составляет в среднем по локациям 22%, год назад – 16%.
Новинок стало на ~20% меньше
После завершения безадресной льготной ипотеки на первичке снизилось число новинок. В июле 2024 г. – мае 2025 г. в продажу в Москве выходило на 20% меньше новых корпусов, чем в среднем за последние 3 года, а в Санкт-Петербурге – на 24% меньше.
Причины:
снижение спроса,
ужесточение оценки проектов в банках,
высокие ставки по проектному финансированию,
удорожание бридж-кредитов для приобретения участков,
более осторожное планирование со стороны самих застройщиков.
Исключением за последний год стал апрель – вполне успешная адаптация девелоперов к сегодняшним реалиям смягчила позицию банков по условиям предоставления проектного финансирования, поэтому новинок вышло больше, чем в предыдущие месяцы (особенно в Санкт-Петербурге). В мае показатель вновь снизился (в т.ч. из-за длительных праздников).
Динамика числа новых корпусов в Москве и Санкт-Петербурге
«Рынок новостроек вновь доказал, что может устоять при внешних шоковых изменениях. После завершения безадресной льготной ипотеки, ужесточения условий по другим программам и роста рыночных ставок до отметки в 30% годовых продажи на первичном рынке снизились лишь на ~20% относительно фоновых значений последних трёх лет, а цены продолжили увеличиваться, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – По итогам 2025 года, мы ожидаем сокращение числа ДДУ на 15-17%, роста цен предложения на 12-15%, а также коррекции вниз его объёма на 10%»
Локация | Средняя цена кв.м. на первичном рынке, тыс. рублей | Динамика средней цены за год | Разрыв со вторичным рынком | |
Год назад | Сейчас | |||
Барнаул | 154,3 | 24% | 9% | 24% |
Владивосток | 199,0 | 5% | 5% | 8% |
Волгоград | 138,4 | 8% | 25% | 32% |
Воронеж | 142,8 | 21% | 15% | 29% |
Екатеринбург | 164,1 | 5% | 17% | 16% |
Ижевск | 125,1 | 21% | 18% | 20% |
Иркутск | 167,7 | 12% | 13% | 16% |
Казань | 248,5 | 15% | 21% | 25% |
Калининград | 151,2 | 11% | 8% | 3% |
Кемерово | 140,5 | 18% | 3% | 22% |
Киров | 126,4 | 4% | 21% | 20% |
Краснодар | 167,8 | 2% | 23% | 22% |
Красноярск | 143,5 | 2% | 12% | 10% |
Ленинградская область | 172,5 | 12% | 18% | 35% |
Махачкала | 109,2 | -8% | 1% | вторичка на 15% дороже |
Москва | 419,2 | 14% | 8% | 19% |
Московская область | 200,7 | 8% | 12% | 20% |
Набережные Челны | 141,4 | -1% | 34% | 20% |
Нижний Новгород | 205,7 | 4% | 32% | 27% |
Новокузнецк | 142,3 | 1% | 38% | 42% |
Новосибирск | 168,8 | 8% | 23% | 23% |
Омск | 156,2 | 14% | 23% | 36% |
Оренбург | 106,6 | 29% | вторичка на 1% дороже | 16% |
Пермь | 159,1 | 14% | 33% | 39% |
Ростов-на-Дону | 145,6 | 3% | 5% | 3% |
Рязань | 124,8 | 9% | 18% | 23% |
Самара | 142,9 | 18% | вторичка на 2% дороже | 11% |
Санкт-Петербург | 280,6 | 12% | 13% | 20% |
Саратов | 112,1 | 3% | 10% | 7% |
Севастополь | 207,0 | 44% | вторичка на 20% дороже | 9% |
Сочи | 439,3 | 8% | 38% | 37% |
Ставрополь | 99,7 | 2% | вторичка на 6% дороже | вторичка на 6% дороже |
Тольятти | 135,2 | 11% | 33% | 40% |
Томск | 183,0 | 22% | 29% | 51% |
Тюмень | 152,2 | 12% | 14% | 19% |
Ульяновск | 108,5 | 11% | 11% | 19% |
Уфа | 180,5 | 18% | 24% | 37% |
Хабаровск | 172,5 | 8% | 19% | 23% |
Челябинск | 164,3 | 20% | 32% | 52% |
Ярославль | 116,5 | 6% | 13% | 13% |
Все локации в среднем | 11% | 16% | 22% | |