Семейная ипотека не приведёт к резкому росту спроса и цен на вторичке

Семейная ипотека не приведёт к резкому росту спроса и цен на вторичке

С 1 апреля 2025 года ​​​семейную ипотеку можно оформить на покупку квартир не только в новостройках, но и на вторичном рынке. Для этого жильё должно находиться в городах, где ведётся строительство не более двух домов (в перечень, который планируют обновлять 1 раз в квартал, вошёл 901 населённый пункт). Квартиры должны находиться в многоквартирных домах не старше 20 лет, при этом они не должны быть признаны аварийными. Оформить ипотеку по льготным условиям смогут семьи, имеющие ребёнка в возрасте до 6 лет включительно. Программой можно воспользоваться только один раз.

Эксперты Циан.Аналитики изучили вторичный рынок городов, в которых теперь можно будет приобрести квартиру на вторичном рынке по семейной ипотеке, и выяснили, какой объём предложения представлен в этих локациях и как меняются цены.

В городах из перечня проживает около 17% всего населения России, но воспользоваться программой могут лишь те семьи, где есть маленькие дети. Среди городов есть как достаточно крупные, с численностью населения более 200 тыс. человек (в т.ч. административный центр региона – Мурманск), так и небольшие, где проживает менее 5 тыс. человек.

В продаже на сайте Циан в анализируемых городах представлено около 41 тыс. квартир – это чуть более 10% от всего объёма предложения в РФ. Самый большой выбор в Геленджике, Орске, Мурманске, Кирове и Горячем Ключе – более 1000 квартир в каждой локации. В большинстве городов число лотов на рынке минимально: в трети из них на сайте Циан в начале апреля представлено не более 10 объектов, в половине – не более 20.

В среднем по выбранным городам под указанный критерий (не старше 20 лет) подходит около 14% домов, что не намного ниже, чем в среднем по стране (~17% застройки). От города к городу цифры сильно варьируются. Если в Апатитах, Североморске и Воркуте «20-летнему» критерию соответствует 1-2 дома, то в Иннополисе, Арске и Магасе – более трёх четвертей городской застройки.

Средняя стоимость квадратного метра в городах из опубликованного перечня – около 65 тыс. рублей (для сравнения, аналогичный показатель по городам-миллионникам в 2,5 раза выше – 153 тыс. рублей). В домах, которые были построены за последние 20 лет, эта цифра выше – 86 тыс. рублей.

Самые высокие цены среди городов из списка – в удалённых городах на Крайнем Севере и Дальнем Востоке (Анадырь, Елизово, Тарко-Сале, Певек, Удачный), в курортных локациях, где сейчас не идёт строительство новых ЖК (Геленджик, Саки, Туапсе), в самом молодом городе РФ – Иннополисе.

Самые доступные цены (среди городов с достаточным объёмом выборки) зафиксированы в Красноуральске, Воркуте, Печоре, Губахе. В топе оказались в основном старопромышленные города (Пермского края, Коми, Свердловской области и др.) с миграционным оттоком населения. Зная ситуацию со спросом в своём городе, некоторые продавцы выставляют квартиры заметно ниже рыночной стоимости.

Источник: Циан.Аналитика

Цены в большинстве городов из списка (так же, как и в крупнейших) в последнее время меняются незначительно. За последний месяц в среднем «квадрат» стал дороже на 1,2% (в миллионниках за это же время – на 0,3%). При этом на длительном промежутке времени видно, что в большинстве этих городов цены растут быстрее, чем в миллионниках – за год «квадрат» в среднем по локациям стал дороже на 16% (в миллионниках – на 7%), за 3 года – на 65% (в миллионниках – на 31%). Отрицательная динамика формируется, в первую очередь, в городах со значительной убылью населения, миграционной и естественной, где спрос на жильё минимален.

К опережающему росту цен в малых и средних городах привели эффект низкой базы (легче индексировать более низкие цены) и увеличение доходов населения за последние 2 года. Заметные изменения цен связаны и с небольшим объёмом предложения в этих городах – появление в продаже (или наоборот исчезновение) даже 2-3 лотов с нестандартно высокими или низкими ценами отражается на динамике средних цен.

«Запуск семейной ипотеки на вторичном рынке может в перспективе привести к росту цен в домах, которые соответствуют критериям программы, а значит, окажет влияние и на средний уровень цен в этих городах. Однако ожидать такой же динамики, которая фиксировалась на рынке новостроек в 2020-2021 гг. не стоит как минимум из-за того, что под критерии программы попадает не так много объектов, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Ещё одно вероятное следствие – увеличение дифференциации цен в городах: более современное жильё (подходящее под условия программы), которое и так обычно дороже, вырастет в цене ещё больше из-за увеличения спроса на него».

В целом данная инициатива имеет позитивную цель – оживить рынок жилья в малых и средних городах. Этому также способствует рост доходов у части жителей небольших населённых пунктов, который наблюдается в последние 2 года. Однако это решение может стать ограничением для нового строительства в этих городах, т.к. выиграть конкуренцию за покупателя застройщикам будет сложно.