Внешние факторы стали важнее сезонности
В последнее время эксперты рынка недвижимости часто говорят о том, что сезонность перестаёт играть значимую роль на рынке жилой недвижимости. Эксперты Циан.Аналитики выяснили, так ли это, проанализировав распределение сделок на рынке новостроек Москвы в течение года (а также внутри месячных и недельных отрезков).
Сезонность уже не играет такой большой роли
До 2019 г. на рынке новостроек Москвы чётко прослеживалась сезонность - меньше всего ДДУ было в 1 квартале, а в 4 квартале проходило более 30% общего числа сделок за год (в результате чего вторая половина года была более активной, чем первая). Традиционно много сделок до 2019 г. заключалось не только в декабре, но и в октябре и ноябре.
В 2019 г. впервые за последние 10 лет первое полугодие оказалось более активным, но в целом между кварталами спрос был распределён достаточно равномерно (26%, 26%, 23% и 25%).
С 2020 г. сезонность уже не является ключевым фактором, определяющим распределение числа сделок в течение года. Большую роль теперь играют внешние факторы, например,
низкая доля 2 квартала в 2020 г. связана с действием ковидных ограничений, а высокая доля 4 квартала - с распространением льготной ипотеки,
высокая доля 1 квартала в 2022 г. обеспечена ажиотажным спросом на фоне снижения курса рубля, а низкая доля 2 квартала этого года - ростом ключевой ставки ЦБ,
высокая доля 2 квартала в 2024 г. связана с повышенным спросом перед завершением льготной ипотеки.
По распределению числа сделок в течение года 2024 г. похож на 2021 г. - на первое полугодие пришлось чуть более половины всех ДДУ за счёт нестандартно высокой доли 2 квартала (тогда тоже шли разговоры о завершении льготной ипотеки).
Распределение числа ДДУ в Москве по месяцам в 2020-2024 гг.*
Источник: Циан.Аналитика
Сезонный спад спроса в январе становится всё менее выраженным
Принято считать, что рынок недвижимости замирает в конце декабря и возвращается к жизни лишь к февралю. Помесячные цифры по числу сделок свидетельствуют, что сезонность на рынке становится всё слабее. В последние годы на один рабочий день в январе приходится примерно столько же продаж, как в среднем за год или даже больше.
В этом году важным драйвером спроса в январе станет перенос выплаты бонусов в крупных компаниях с марта-апреля на декабрь. Это активизирует просмотры карточек в период каникул и более активные просмотры с началом рабочих дней.
Отношение среднего числа сделок в рабочий день января к среднегодовому числу сделок в рабочий день
Большинство сделок заключается во второй половине месяца со вторника по четверг
Большая часть сделок последние 5 лет проходит во второй половине месяца, причём есть месяца, когда такое распределение повторяется из года в год - в марте, мае, августе, сентябре, ноябре и декабре традиционно с 16 по 30 (31) числа заключается больше ДДУ, чем с 1 по 15 числа. В марте, мае и ноябре роль играют праздничные дни, которые приходятся на первую половину месяца. Похожая ситуация и в сентябре - в первые дни многие заняты не покупкой жилья, а другими делами, связанными с началом учебного года или нового делового сезона. В апреле, напротив, большинство сделок обычно проходит именно в первой половине месяца - во второй половине многие уже заняты подготовкой к майским выходным. В остальные месяцы единого тренда не сформировалось.
2020 г. | 2021 г. | 2022 г. | 2023 г. | 2024 г. | |
янв | 30% | 32% | 39% | 54% | 51% |
фев | 49% | 53% | 51% | 51% | 47% |
мар | 37% | 42% | 37% | 47% | 45% |
апр | 57% | 49% | 67% | 51% | 54% |
май | 37% | 42% | 32% | 45% | 38% |
июн | 44% | 42% | 47% | 51% | 42% |
июл | 40% | 61% | 56% | 43% | 62% |
авг | 49% | 42% | 48% | 48% | 49% |
сен | 47% | 49% | 48% | 48% | 46% |
окт | 48% | 51% | 51% | 47% | 45% |
ноя | 48% | 45% | 33% | 49% | 49% |
дек | 49% | 49% | 44% | 42% |
В декабре спрос смещён на вторую половину месяца сразу по ряду причин: во-первых, действуют предновогодние дисконты, во-вторых, выплачиваются годовые премии, в-третьих, играет роль российский менталитет - важно завершить важные дела до конца года, пусть и в последних числах. Самыми активными днями в месяце в 2020-2023 гг. оказались 27-29 декабря, а всего на последнюю неделю (с 25 по 31 декабря) пришлось в среднем около 27% декабрьских ДДУ.
Распределение сделок по дням декабря (в среднем за 2020-2023 гг.)
Распределение сделок по дням недели достаточно равномерное - на каждый рабочий день приходится по 18-22% ДДУ, причём такое соотношение не меняется со временем (и сейчас, и 5 лет назад ситуация схожая). Чуть больше сделок обычно проходит со вторника по четверг, чуть меньше в понедельник и пятницу, но в целом заметных различий нет.
Распределение сделок по дням недели
«Полностью отрицать влияние сезонности на распределение числа сделок в течение года неправильно - всё же под конец года активность на рынке по-прежнему традиционно увеличивается. Но роль её, действительно, снижается. Важнее становятся иные водные - отраслевые (действие льготных программ) и внешние (курс рубля, политические события, изменение ключевой ставки ЦБ) факторы, – комментирует Елена Бобровская (Лапшина), эксперт Циан.Аналитика. – Ещё один важный фактор - цифровизация рынка. Всё больше сделок проходит удалённо, что позволяет заключать их в любое время года (раньше, например, спрос был ограничен в летний период, когда многие уезжали в отпуска)»