Выдачи ипотеки в 2025 г. сократились на четверть, объём “просрочки”вырос в 2 раза

Выдачи ипотеки в 2025 г. сократились на четверть, объём «просрочки» вырос в 2 раза

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели ипотечные итоги 2025 г. Общее количество выданных жилищных кредитов в РФ сократилось на 26%: особенно сильно пострадал сегмент ИЖС, наибольшую устойчивость показал первичный рынок. Объём просроченной задолженности за год вырос в 2 раза, доля её достигла максимальных значений с 2018 г. (1%).

Выдачи ипотек в стране снизились на четверть к 2024 г., максимальное падение в сегменте ИЖС (в 3 раза).

В 2025 г. в РФ, по данным ЦБ, было выдано 968 тыс. ипотечных кредитов. Это на 26% меньше, чем в 2024 г. и в 2 раза меньше, чем в рекордный 2023 г. Результат – минимальный с 2016 г. (начиная с 2017 г. в стране ежегодно выдавали более миллиона ипотек). Пик выдач в течение года пришёлся на декабрь – количество кредитов в 2 раза превышает средний показатель за предыдущие 11 месяцев.

Особенно сильное падение год к году в ИЖС – по сравнению с 2024 г. было выдано почти в 3 раза меньше кредитов (140 тыс.). 2025 г. оказался непростым для сегмента: фиксировались перебои в финансировании сельской ипотеки, семейную программу связали с продажами через эскроу, рыночные ставки находились на заградительном уровне. В таких условиях большую часть времени спрос в сегменте был ограничен.

На вторичном рынке выдачи сократились на 18% (364 тыс. кредитов). Падение могло быть и сильнее, но постепенное снижение ключевой ставки ЦБ во втором полугодии сделало рыночную ипотеку чуть более доступной и укрепило надежду покупателей на рефинансирование в ближайшем будущем.

На первичном рынке снижение лишь на 2% (464 тыс. кредитов). Активность в сегменте сохранилась на высоком уровне благодаря действию семейной ипотеки (и специальных программ от застройщиков). Как и на вторичном рынке, во второй половине года фиксировался рост числа выдач. А суммарное количество сделок на рынке новостроек в РФ оказалось даже на 2% больше, чем в 2024 г.

Итоговое распределение выдач по сегментам в 2025 г. выглядит следующим образом: 48% ипотек на первичном рынке, 38% – на вторичном, 14% – на ИЖС. По сравнению с 2024 г. оно стало менее равномерным, тогда соотношение выглядело как 36% – 34% – 30%.

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов в РФ

Источник: Циан по данным ЦБ

Отрицательная динамика выдач год к году зафиксирована во всех регионах страны.

Минимальное падение в Калмыкии, Чувашии, Крыму (-6-12% при -26% в целом по стране) – в регионах, где в прошлом году в структуре выдач была повышенная доля кредитов на первичном рынке (45-52% при 36% в целом по стране).

Максимальное падение в Карачаево-Черкесии, Чечне и Тыве (в 1,5-3 раза) – там доля рынка новостроек в структуре выдач, напротив, минимальна (5-22%).

Объём просроченной задолженности за год вырос в 2 раза, доля достигла 1%.

За 2025 г. суммарный объём задолженности по ипотеке в РФ увеличился на 9% (до 20,8 трлн рублей), а объём просроченной – более чем в 2 раза (до 205 млрд рублей). Доля «просрочки» впервые с 2018 г. достигла 1%, год назад она составляла лишь 0,5%. К стремительному росту показателей привели ужесточение ипотечных условий и замедление роста доходов населения – при низких ставках и высоких темпах увеличения зарплат платежи вносили исправнее и закрывали ранее возникшую задолженность, поэтому в предыдущие годы объём «просрочки» рос медленно, а её доля снижалась.

На первичном рынке общий объём задолженности увеличился лишь на 2%, а объём «просрочки» – в 2 раза (+101%). Доля её в конце 2025 г. составила 0,4%. На вторичном рынке показатели и общей, и просроченной задолженности увеличились сильнее – на 11% и 118% соответственно, доля «просрочки» превысила 1%.

Объём общей и просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам и доля просроченной задолженности в РФ

	конец 2024 г.	конец 2025 г.	динамика за год
суммарно
вся задолженность, млрд руб.	19 195	20 837	+9%
просроченная задолженность, млрд руб.	95	205	+116%
доля просроченной	0,5%	1%	+0,5 п.п.
первичный рынок
вся задолженность, млрд руб.	4 585	4 667	+2%
просроченная задолженность, млрд руб.	9	19	+101%
доля просроченной	0,2%	0,4%	+0,2 п.п.
вторичный рынок (+ИЖС)
вся задолженность, млрд руб.	14 610	16 170	+11%
просроченная задолженность, млрд руб.	86	187	+118%
доля просроченной	0,6%	1,2%	+0,6 п.п.

Источник: Циан по данным ЦБ

Рост доли просроченной задолженности год к году зафиксирован во всех регионах РФ.

Максимальные темпы в республиках Северного Кавказа и юга Сибири с низкими доходами – в Тыве, Ингушетии, Дагестане, Карачаево-Черкесии, Северной Осетии, Кабардино-Балкарии, Чечне (+1,1-3,4 п.п. при +0,5 п.п. в целом по стране).

Минимальное увеличение доли «просрочки» в регионах Дальнего Востока и Арктической зоны, где действуют региональные льготные программы – Ненецком АО, Магаданской области, Бурятии, Сахалинской области, Архангельской области, Забайкальском крае, Амурской области, Хабаровском крае, Приморском крае (+0,1-0,3 п.п.)

«Дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ в 2026 г. приведёт к росту числа выдач по сравнению с 2025 г., особенно на вторичном рынке, где основная часть кредитов выдаётся по рыночным условиям», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».

Приложение

	Количество выданных ипотек в 2025 г., тыс. штук	Динамика за год	Объём просроченной задолженности на конец 2025 г., млрд рублей	Динамика за год	Доля просроченной задолженности на конец 2025 г.	Динамика за год
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	968,2	-26%	205,4	116%	1,0%	0,5 п.п.
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Белгородская область	9,4	-15%	1,0	59%	0,6%	0,2 п.п.
Брянская область	6,2	-19%	0,8	90%	0,8%	0,4 п.п.
Владимирская область	7,1	-26%	1,0	152%	0,8%	0,5 п.п.
Воронежская область	14,0	-24%	2,5	98%	1,0%	0,4 п.п.
Ивановская область	4,6	-28%	0,7	117%	1,0%	0,5 п.п.
Калужская область	6,3	-31%	1,7	164%	1,2%	0,8 п.п.
Костромская область	3,7	-27%	0,4	140%	0,7%	0,4 п.п.
Курская область	7,2	-9%	0,7	74%	0,6%	0,2 п.п.
Липецкая область	5,9	-25%	0,8	101%	0,8%	0,4 п.п.
Москва	72,0	-16%	24,5	66%	0,9%	0,3 п.п.
Московская область	56,8	-21%	20,1	120%	1,1%	0,6 п.п.
Орловская область	4,0	-20%	0,6	151%	0,9%	0,5 п.п.
Рязанская область	7,5	-22%	1,2	112%	0,9%	0,5 п.п.
Смоленская область	4,5	-31%	0,7	45%	0,9%	0,3 п.п.
Тамбовская область	4,8	-17%	0,8	87%	1,1%	0,5 п.п.
Тверская область	6,5	-34%	1,2	100%	0,9%	0,4 п.п.
Тульская область	9,6	-35%	1,9	119%	1,0%	0,5 п.п.
Ярославская область	7,2	-26%	1,4	105%	1,1%	0,5 п.п.
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Архангельская область	9,6	-23%	0,7	119%	0,4%	0,2 п.п.
Вологодская область	7,5	-29%	1,0	102%	0,8%	0,4 п.п.
Калининградская область	8,1	-22%	1,2	120%	0,8%	0,4 п.п.
Карелия	3,3	-25%	0,4	134%	0,6%	0,3 п.п.
Коми	5,1	-26%	0,8	143%	0,8%	0,5 п.п.
Ленинградская область	13,8	-12%	3,5	157%	1,0%	0,5 п.п.
Мурманская область	5,7	-20%	0,6	194%	0,7%	0,4 п.п.
Ненецкий АО	0,3	-16%	0,0	44%	0,2%	0,1 п.п.
Новгородская область	3,1	-27%	0,5	170%	1,0%	0,6 п.п.
Псковская область	3,3	-20%	0,3	99%	0,6%	0,3 п.п.
Санкт-Петербург	43,8	-19%	9,9	119%	0,8%	0,4 п.п.
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Адыгея	2,9	-14%	0,8	94%	1,4%	0,5 п.п.
Астраханская область	7,5	-34%	1,2	120%	1,0%	0,5 п.п.
Волгоградская область	12,0	-26%	1,8	103%	0,9%	0,4 п.п.
Калмыкия	2,5	-6%	0,7	204%	1,2%	0,7 п.п.
Краснодарский край	36,9	-30%	16,8	170%	1,8%	1,1 п.п.
Крым	6,3	-12%	1,0	306%	0,9%	0,6 п.п.
Ростовская область	28,5	-28%	5,1	95%	1,0%	0,4 п.п.
Севастополь	2,0	-22%	0,4	181%	0,9%	0,5 п.п.
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Дагестан	5,8	-37%	4,6	61%	4,6%	1,6 п.п.
Ингушетия	1,0	-20%	0,5	48%	10,6%	3,3 п.п.
Кабардино-Балкария	2,8	-21%	1,0	114%	2,1%	1,1 п.п.
Карачаево-Черкесия	1,8	-40%	1,0	87%	2,8%	1,3 п.п.
Северная Осетия	2,7	-32%	2,2	48%	3,7%	1,1 п.п.
Ставропольский край	14,8	-28%	3,0	146%	1,1%	0,6 п.п.
Чечня	4,3	-42%	1,4	42%	3,7%	1,1 п.п.
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Башкортостан	36,4	-34%	6,7	167%	1,0%	0,6 п.п.
Кировская область	7,9	-22%	0,9	96%	0,7%	0,3 п.п.
Марий Эл	4,8	-14%	0,4	269%	0,6%	0,5 п.п.
Мордовия	4,1	-18%	0,4	127%	0,6%	0,3 п.п.
Нижегородская область	17,7	-24%	1,9	75%	0,6%	0,2 п.п.
Оренбургская область	14,9	-21%	2,5	124%	1,1%	0,6 п.п.
Пензенская область	7,8	-26%	0,7	68%	0,5%	0,2 п.п.
Пермский край	21,1	-22%	3,0	149%	0,9%	0,5 п.п.
Самарская область	16,8	-30%	3,5	88%	1,2%	0,5 п.п.
Саратовская область	10,6	-34%	2,0	137%	1,0%	0,6 п.п.
Татарстан	33,8	-29%	6,3	157%	0,9%	0,5 п.п.
Удмуртия	14,5	-27%	1,9	174%	0,7%	0,4 п.п.
Ульяновская область	7,5	-30%	1,1	96%	0,9%	0,4 п.п.
Чувашия	9,9	-8%	0,8	85%	0,5%	0,2 п.п.
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Курганская область	5,7	-27%	0,7	117%	0,8%	0,4 п.п.
Свердловская область	36,5	-26%	5,4	114%	0,8%	0,4 п.п.
Тюменская область	16,9	-28%	2,9	167%	0,8%	0,5 п.п.
Ханты-Мансийский АО	18,8	-15%	4,2	226%	1,0%	0,7 п.п.
Челябинская область	24,8	-39%	4,2	151%	1,1%	0,6 п.п.
Ямало-Ненецкий АО	6,7	-18%	1,1	249%	0,7%	0,5 п.п.
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Алтай	1,4	-34%	0,1	92%	0,8%	0,3 п.п.
Алтайский край	13,0	-27%	2,2	158%	1,0%	0,6 п.п.
Иркутская область	14,5	-38%	3,0	153%	1,0%	0,6 п.п.
Кемеровская область	12,9	-29%	2,1	160%	0,9%	0,5 п.п.
Красноярский край	18,6	-29%	4,5	105%	1,1%	0,6 п.п.
Новосибирская область	21,2	-30%	4,5	111%	0,9%	0,5 п.п.
Омская область	10,8	-29%	1,8	118%	0,9%	0,5 п.п.
Томская область	6,3	-27%	0,8	132%	0,7%	0,4 п.п.
Тыва	3,7	-68%	3,8	388%	4,3%	3,4 п.п.
Хакасия	3,3	-31%	0,8	124%	1,3%	0,7 п.п.
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ
Амурская область	6,7	-17%	0,8	92%	0,5%	0,3 п.п.
Бурятия	10,3	-14%	0,7	128%	0,4%	0,2 п.п.
Еврейская АО	0,8	-26%	0,1	81%	0,8%	0,4 п.п.
Забайкальский край	8,2	-18%	0,7	112%	0,5%	0,2 п.п.
Камчатский край	2,4	-21%	0,3	88%	0,6%	0,3 п.п.
Магаданская область	1,3	-13%	0,1	60%	0,5%	0,2 п.п.
Приморский край	15,6	-27%	2,1	89%	0,6%	0,3 п.п.
Сахалинская область	4,4	-21%	0,6	78%	0,6%	0,2 п.п.
Хабаровский край	11,4	-19%	1,4	89%	0,6%	0,3 п.п.
Чукотский АО	0,4	-14%	0,1	84%	0,7%	0,3 п.п.
Якутия	11,1	-25%	1,5	136%	0,5%	0,3 п.п.