Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что за последние годы в структуре предложения на рынке новостроек крупных российских городов доля студий сократилась на 5 п.п.
В 2023 г. она составляла 20% (максимальное значение), а к настоящему времени снизилась до 15%. Одновременно подросла доля однокомнатных (с 34% до 36%) и двухкомнатных (с 31% до 33%) квартир.
Рост популярности студий фиксировался до 2023 г. и был связан с:
демографическими и социальными трендами (дети стали раньше съезжать от родителей, взрослые – позднее заводить детей),
изменениями в продуктовых решениях (вещи стали чаще хранить во внешних кладовых),
изменением портрета покупателя (в период действия безадресной льготной ипотеки значительная часть сделок приходилась на инвесторов, для которых студии были наиболее привлекательным форматом благодаря низкой стоимости и высокой потенциальной доходности).
Динамика структуры предложения в новостройках крупных российских городов по типам комнатности
Начиная с 2024 г. доля студий в структуре предложения начала снижаться по нескольким причинам.
Во-первых, изменилась структура спроса. После завершения периода низких ипотечных ставок доля инвестиционного спроса заметно сократилась, а на первый план вышли покупатели, приобретающие жильё не для перепродажи или «на будущее», а для собственного проживания. Для этой категории студии зачастую оказываются недостаточно комфортными и просторными, поэтому спрос сместился в сторону «полноценных» квартир с хотя бы одной отдельной комнатой. Девелоперы отреагировали на эти изменения в поведении покупателей.
Во-вторых, на квартирографии сказалось изменение структуры предложения по классам жилья. В последнее время девелоперы стали активнее выводить на рынок более дорогие проекты классов «бизнес» и «премиум», где традиционно ниже доля студий (которые больше характерны для массового сегмента) и выше доля просторных квартир. Этот тренд особенно заметен в Москве, но и другие крупные города постепенно подхватывают его.
Дополнительным фактором стали изменения в регулировании. В Москве с августа 2024 г. действует запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв.м. За пределами столицы прямых запретов нет, но есть рекомендации Минстроя ограничить такой формат, а сами девелоперы осторожнее стоят проекты с такими планировками, опасаясь, что столичный опыт станет обязательным и для других регионов.
Наибольшее снижение доли студий за последние 3 года зафиксировано в Сочи (с 56% до 29%), Москве (с 21% до 11%), Ростове-на-Дону (с 20% до 11%), Самаре (с 15% до 7%), Краснодаре (с 23% до 16%). В ряде городов показатель пока что продолжает увеличиваться, но нужно понимать, что в большинстве локаций студии изначально занимали менее значимую нишу, чем в Москве, а все изменения происходят с небольшим лагом относительно столицы.
«После пика популярности студий в 2023 году рынок новостроек российских городов постепенно возвращается к более сбалансированной структуре предложения, где большую роль играют квартиры, ориентированные на постоянное проживание, а не на инвестиционный спрос», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Приложение
Локация | Доля студий в предложении | Динамика за 3 года | |
2023 г. | 2026 г. | ||
Барнаул | 7% | 2% | -5 п.п. |
Владивосток | 11% | 7% | -4 п.п. |
Волгоград | 5% | 8% | +3 п.п. |
Воронеж | 16% | 20% | +4 п.п. |
Екатеринбург | 20% | 15% | -5 п.п. |
Ижевск | 10% | 17% | +7 п.п. |
Иркутск | 9% | 6% | -3 п.п. |
Казань | 6% | 8% | +2 п.п. |
Калининград | 1% | 10% | +9 п.п. |
Кемерово | 11% | 13% | +2 п.п. |
Краснодар | 23% | 16% | -7 п.п. |
Красноярск | 3% | 6% | +3 п.п. |
Ленинградская область | 25% | 24% | -1 п.п. |
Москва | 21% | 11% | -10 п.п. |
Московская область | 18% | 18% | 0 п.п. |
Нижний Новгород | 11% | 7% | -4 п.п. |
Новосибирск | 20% | 18% | -2 п.п. |
Пенза | 2% | 5% | +3 п.п. |
Пермь | 10% | 23% | +13 п.п. |
Ростов-на-Дону | 20% | 11% | -9 п.п. |
Рязань | 8% | 15% | +7 п.п. |
Самара | 15% | 7% | -8 п.п. |
Санкт-Петербург | 27% | 30% | +3 п.п. |
Сочи | 56% | 29% | -27 п.п. |
Томск | 4% | 12% | +8 п.п. |
Тюмень | 14% | 14% | 0 п.п. |
Ульяновск | 13% | 10% | -3 п.п. |
Уфа | 14% | 14% | 0 п.п. |
Хабаровск | 10% | 9% | -1 п.п. |
Челябинск | 10% | 9% | -1 п.п. |
Методика
В выборку вошли 30 крупнейших рынков РФ, где на рынке новостроек продаётся не менее 100 студий. Доля студий от общего объёма предложения рассчитана за январь-июль каждого года с 2020 по 2026.