Разрыв цен между новостройками и вторичкой достиг 23%

Разрыв цен между новостройками и вторичкой достиг 23%

Эксперты Циан.Аналитики продолжают следить за динамикой цен на первичном и вторичном рынках жилья в крупных городах РФ. Ценовой разрыв между сегментами по-прежнему увеличивается, сейчас новостройки в среднем по локациям уже почти на четверть дороже готового жилья.

Методика

В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек.

В большинстве крупных городов уже в 2021 году новостройки обогнали вторичку по уровню цен. Если ранее почти везде цены на вторичном рынке были выше, чем на первичном за счёт возможности въехать в квартиру сразу после покупки, то в последние годы за счёт опережающего роста цен (в т.ч. на фоне льготной ипотеки) новостройки стали дороже (к тому же с распространением эскроу-счетов отпала необходимость выставлять шоково низкие ценники на старте продаж, чтобы привлечь деньги в проект). Так, в среднем по анализируемым локациям 5 лет назад первичка была на 4% дешевле вторички, 3 года назад – уже на 13% дороже, год назад – на 15% дороже, а сейчас разрыв увеличился до 23%.

К настоящему времени из 35 городов остаётся лишь 2, где цены на вторичном рынке выше, чем на первичном – это Ставрополь (здесь большинство новостроек сосредоточены на окраинах города) и Махачкала (здесь небольшой объём предложения в новостройках, поэтому ситуация постоянно меняется – в 2024 году наоборот, вторичка была дешевле). Год назад их было 3 (Ставрополь, Севастополь и Самара), а 5 лет назад – 22.

Разрыв между сегментами увеличивается за счёт того, что цены в новостройках растут быстрее, чем на вторичке: в среднем по крупным городам за последний год «квадрат» на первичке вырос в цене на 13%, а на вторичке – на 6%. Опережающие темпы роста цен в новостройках были зафиксированы в 27 городах из 35.

Наибольший разрыв в ценах между сегментами сейчас в Челябинске, Новокузнецке, Томске и Тольятти – здесь средняя цена квадратного метра в новостройках на 46-51% выше, чем на вторичке. Тольятти, Челябинск и Томск попали в топ-10 городов с наибольшими темпами роста цен на рынке новостроек за последний год. В Новокузнецке динамика на первичном рынке была заметно ниже среднероссийской, однако разрыв со вторичной всё равно вырос – за счёт того, что снизились цены в готовом жилье (это единственный из 35 городов с отрицательной динамикой на вторичке за последний год). В Москве и Санкт-Петербурге разрыв между сегментами ниже среднего – 14% и 18% соответственно.

«Разрыв цен между первичкой и вторичкой продолжает увеличиваться, к настоящему времени он достиг уже 23% – это рекордное значение. Цены в новостройках продолжают расти быстрее, чем в готовом жилье даже после завершения льготной ипотеки: скидок стало больше, но их размер обычно невелик, на рынок выходит меньше новых проектов с дешёвым предложением на этапе котлована, растёт себестоимость строительства и затраты на обслуживание подорожавшего проектного финансирования, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – Одновременно на вторичном рынке таких стимулов для роста нет. В большинстве городов цены предложения фактически стагнируют».