5 месяцев после «отмены микроквартир» в Москве - спрос вырос, выбор сокращается
С мая 2024 года столичным девелоперам не выдаются разрешения на строительство, если проектом предусмотрены помещения площадью менее 28 кв. м (далее - микроквартиры). Аналогичное решение прорабатывают и власти Подмосковья.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили, как за 5 месяцев изменилась доля компактных квартир на столичном рынке новостроек, какой бюджет потребуется для приобретения такой недвижимости.
Выбор микроквартир сокращается
Лоты с площадью до 28 кв.м. составляют сейчас 15% от объема активного предложения в новостройках Москвы (и 13% в Московской области), т.е. являются значимым сегментом рынка.
До 2023 г. доля компактных лотов в структуре предложения на рынке новостроек Москвы и Московской области увеличивалась: за последние 5 лет показатель вырос с 4% до 16% и с 7% до 13% соответственно.
После объявления о намерении запретить такое жилье его доля в предложении стала снижаться: если в апреле она составляла 16,5%, то в сентябре уже 14,7%. В Московской области, где подобный запрет пока что не действует, снижение в последние месяцы не фиксируется.
Доля микроквартир в структуре активного предложения на рынке новостроек Москвы и Московской области
Спрос на микроквартиры вырос, но не надолго
Доля квартир площадью до 28 кв.м. в структуре сделок на рынке новостроек Москвы в мае-июне резко увеличилась с 16 до 19% (до этого с середины 2023 г. она снижалась). Т.е. на рынке возник краткосрочный повышенный спрос на объекты, которые в перспективе могут оказаться в дефиците. Для сравнения, в Московской области, где ограничений на такие квартиры пока что нет, роста интереса не наблюдалось.
Помимо данного фактора, на увеличение спроса на компактные объекты сказалось сворачивание льготной ипотеки. При низких ставках выше доля «спонтанных» покупок более дешёвых (а значит, и компактных) квартир.
Затем доля микроквартир в структуре сделок в столице начала снижаться. Если весной она достигала 19%, то в октябре - лишь 12%. Помимо окончания краткосрочного спроса на «дефицитные» объекты и завершения льготной ипотеки сыграло роль и снижение выбора таких вариантов на рынке.
Доля микроквартир в структуре сделок на рынке новостроек Москвы и Московской области
“Квадрат” в микроквартирах на 10-30% дороже среднего по рынку
Многих участников рынка беспокоило, что после запрета компактных квартир и студий на рынке новостроек взлетят цены предложения. В действительности данное решение не оказало серьезного влияния на уровень цен, т.к. оно направлено на небольшую часть рынка и растянуто во времени (запрет не касалтся проектов, уже находящихся на стадии строительства).
Кроме того, при прочих равных, именно самые маленькие лоты имеют более высокую цену за квадратный метр. В Москве «квадрат» в компактных лотах на 10% дороже, чем в среднем по рынку (и это соотношение в 2024 г. практически не менялось), в Московской области - на 32%. Уход с рынка таких объектов может, напротив, замедлить рост средних цен квадратного метра.
Премия в цене квадратного метра в микроквартирах (на сколько % кв.м. в компактных лотах дороже, чем в целом по рынку)*
Источник: Циан.Аналитика
Квартир дешевле 5 млн рублей в Москве больше не осталось
Средняя стоимость квартиры площадью до 28 кв.м. в Москве составляет 10,1 млн рублей.
К осени 2024 г. на рынке новостроек Москвы не осталось объектов в бюджете до 5 млн рублей (продающихся по ДДУ). Еще зимой можно было выбирать из ~40 апартаментных лотов в 2-3 ЖК, сейчас таких вариантов на рынке не осталось.
Минимальная стоимость компактных квартир начинается с 5,2 млн рублей - это апартаментные студии площадью 21-22 кв.м. в ЖК WellBe (Крюково, ЗелАО) и ЖК City Mix (Тропарево-Никулино, ЗАО).
«Заявление о запрете строительства квартир до 28 кв.м. привело в моменте к росту спроса на них и к снижению выбора на рынке (который продолжается и сейчас). При этом заметного влияния на спрос и цены в масштабах всего рынка новостроек столицы это решение не оказало - куда более важным событием стало завершение льготной ипотеки и изменение условий по другим программам, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – Еще в прошлом году на рынке новостроек столицы перестала снижаться средняя площадь продаваемых квартир. После заявления о запрете микроквартир даже наметился тренд на рост средних метражей».