Где новостройки выше как отличается этажность новых ЖК в крупнейших городах РФ

Где новостройки выше: как отличается этажность новых ЖК в крупнейших городах РФ?

Эксперты Циан.Аналитики изучили структуру предложения на первичном рынке в крупнейших городах РФ по типам этажности строящихся корпусов.

Методика

Учитывалось число лотов, опубликованных на нашей площадке в 2023-2024 гг., в корпусах разного типа этажности.

Новостройки почти прекратили расти вверх

В 2019 - 2024 гг.. средняя этажность строящегося корпуса в крупнейших городах РФ почти не менялась. Колебания шли в узком диапазоне от 18.3 до 18.9 эт.. Дальнейшее наращивание высотности проектов уперлось в градостроительные и технологические ограничения. Строительство корпусов выше 25 этажей требует выполнения дополнительных строительных требований, привлечения подрядчиков, обладающих опытом таких реализации таких проектов, наличия оборудования для пожаротушения таких зданий в регионе.

За последние 5 лет заметнее всего выросли новые дома в Хабаровске (с 12 до 18 эт.) и Оренбурге (с 16 до 21 эт). В каждом втором городе новостройки стали пусть и чуть-чуть, но ниже. Заметнее всего снижение (на 3-4 жилых уровня) зафиксировано в Омске (с 16 до 12 эт.), Перми (с 20 до 17 эт.) и Санкт-Петербурге (с 17 до 14 эт.). Снижение этажности в северной столице связано с ростом доли новых проектов на месте городских промзон, где жестче требования к высотности и плотности застройки. Подробнее см. табл. 1 приложения.

Среднеэтажных корпусов становится все меньше

Из 39 локаций лишь в 7 большая часть квартир предлагается в среднеэтажных корпусах (в которых будет от 6 до 12 эт.). Их доля наиболее заметна в Тольятти, Севастополе и Махачкале, а из крупных рынков - в Калининграде и в Ленинградской области. Подробнее см. табл. 2 приложения.

Во всех прочих изученных рынках самый большой выбор приходится на многоэтажные корпуса. В ряде городов (Ижевске, Воронеже, Новокузнецке) альтернативы им не существует (более 90% квартир предлагается в многоэтажках).

Небоскребы стали строить не только в Москве

Небоскребы (дома выше 26 этажей) сейчас строятся в 17 локациях. В Уфе, Екатеринбурге и Москве в них предлагается уже около трети всех предложений (см. табл. 2). Кроме них “средняя” новостройка стала выше 20 этажей еще и в Ростове-на-Дону, Владивостоке, Рязани и Оренбурге.

«Недостаток удобных земельных участков в большинстве крупнейших городов заставляет застройщиков стремиться максимизировать этажность своих проектов – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики - Отчасти это сдерживает рост цен (строить больше этажей дешевле, чем осваивать больше пятен застройки), но одновременно и приводит к формированию микрорайонов со сверхвысокой плотностью, недостатком парковочных мест и объектов социальной инфраструктуры».

Приложение 1. Изменение средней этажности строящихся корпусов на первичном рынке в крупнейших городах РФ в 2019-2024 гг. (число этажей)

Локация	2019	2020	2021	2022	2023	2024
Барнаул	15,7	15,7	15,6	15,8	16,8	16,4
Владивосток	24,4	23,8	23,8	19,5	21,8	21,5
Волгоград	13,8	14,6	18,2	14,7	15	15,9
Воронеж	19,2	18,1	18,8	19,5	18,8	18,7
Екатеринбург	21,2	24,2	22,8	21,8	21,5	22,3
Ижевск	18,3	18,4	17,4	16,7	17	17,3
Иркутск	15,9	15,9	13,5	12,6	13,2	14,6
Казань	17	17,8	16,7	15,9	16,5	17,6
Калининград	11,4	10,8	11	10,6	10,5	10,2
Кемерово	13,7	13,1	12	13,6	13,5	13,8
Краснодар	18,7	19,4	19,3	18,7	17,3	17,3
Красноярск	17,8	16,9	16,3	16,5	17,2	17,3
Ленинградская область	15,3	15	15	14,6	13,1	12,7
Махачкала	10,9	13,7	10,5	9,7	10,6	11,2
Москва	22,9	22,7	23,3	24,1	23,7	24,1
Московская область	18,5	17,5	17,3	16,2	15,7	16,4
Набережные Челны	17,1	17,8	18,1	19,4	17,8	17,1
Нижний Новгород	15,2	15,3	16,7	18,3	17,8	17,5
Новокузнецк	18,3	18	18,3	18	19,5	18,8
Новосибирск	18,3	18,4	19,3	18,5	19,7	19,9
Омск	15,8	13,2	13,1	10,5	12,2	11,9
Оренбург	16	14	11	14,6	18,9	21,2
Пермь	19,8	20,3	18,2	17,5	16,9	16,6
Ростов-на-Дону	21,3	21,8	22,1	22,6	23,1	22,5
Рязань	21,8	22,8	23,3	23,5	21,9	21,3
Самара	19,6	20,1	20	22,1	22	21,4
Санкт-Петербург	16,7	16,3	15,9	15,6	13,9	13,6
Саратов	13,8	16	16,2	16,9	16,5	18
Севастополь	9,2	9,1	7,6	7,6	8,3	7,7
Сочи	13,4	15,2	14,8	14,4	14,3	13,8
Ставрополь	14,2	14,9	16,8	14,6	14,8	14,5
Тольятти	12,4	10,1	10,6	10,9	10,2	10
Томск	17	13,8	10,5	12	13,3	14,2
Тюмень	17,2	15,4	17,3	17,9	18,6	18,1
Ульяновск	19,8	12,3	11	15,4	17,8	18,2
Уфа	19,6	21,3	19	19,6	20,7	21,2
Хабаровск	12,3	12,2	18,7	16,8	15,4	18,3
Челябинск	14,3	16,7	17,7	16,7	15,5	17,4
Ярославль	12,3	12,9	16,5	12,9	15,4	14,6

Источник: расчеты Циан.Аналитики

Приложение 2. Структура предложения на первичном рынке по типу этажности корпусов (% от доли объявлений)

Локация	малоэтажные (до 5 этажей)	среднеэтажные (6-12 этажей)	многоэтажные (13-25 этажей)	небоскребы (выше 26 этажей)
Барнаул		33%	67%
Владивосток	3%	5%	82%	9%
Волгоград	6%	35%	58%
Воронеж		4%	93%	3%
Екатеринбург	4%	9%	59%	28%
Ижевск	1%	4%	95%
Иркутск	1%	33%	66%
Казань	3%	24%	71%	2%
Калининград	9%	68%	23%
Кемерово		31%	68%
Краснодар	1%	14%	85%
Красноярск	1%	11%	88%
Ленинградская область	7%	49%	43%
Махачкала		85%	15%
Москва	<1%	11%	54%	34%
Московская область	5%	27%	67%	2%
Набережные Челны	4%	12%	85%
Нижний Новгород	3%	15%	71%	10%
Новокузнецк		7%	93%
Новосибирск		14%	74%	12%
Омск	4%	60%	36%
Оренбург	2%	13%	85%
Пермь	4%	33%	63%
Ростов-на-Дону		6%	71%	23%
Рязань	2%	2%	81%	15%
Самара		10%	72%	18%
Санкт-Петербург	9%	37%	52%	3%
Саратов		41%	59%
Севастополь	9%	91%	<1%
Сочи		42%	58%
Ставрополь	9%	36%	55%
Тольятти	1%	98%	1%
Томск		54%	39%	7%
Тюмень	5%	8%	84%	3%
Ульяновск	8%	25%	67%
Уфа	2%	13%	53%	33%
Хабаровск	2%	46%	52%
Челябинск		42%	54%	4%
Ярославль	6%	23%	71%