Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что на рынке новостроек российских городов меняется структура сделок по виду отделочных работ: девелоперы всё реже предлагают квартиры с чистовой отделкой.
В 1 полугодии 2026 г. в крупных российских городах 68% проданных на рынке новостроек квартир были с отделкой. В последние годы меняется внутренняя структура – отделка становится проще.
Доля сделок с квартирами с чистовой отделкой снижается: в 2026 г. она составляет 18% против 19% годом ранее и 32% пять лет назад. Это означает, что готовых для заселения квартир, не требующих дополнительных ремонтных работ, на рынке становится меньше. Одновременно растёт доля квартир с черновой отделкой – с 4% пять лет назад до 13% в 2026 г. Большую долю рынка занимают квартиры с предчистовой отделкой – 29% в 2026 г., доля таких объектов тоже увеличилась (5 лет назад – 24%).
Основные причины изменений:
высокая ключевая ставка, при которой отделка (как менее предсказуемый по срокам и затратам продукт) становится некомфортной для застройщиков,
недостаток рабочей силы для выполнения отделочных работ;
риск судебных претензий со стороны покупателей из-за возможных дефектов.
«Пока ключевая ставка сохраняется на высоком уровне застройщики будут вынуждены и дальше сокращать издержки. При этом полный отказ от отделки может привести к потере заметной части потенциальных покупателей, поэтому на такой шаг девелоперы в большинстве случаев идти не готовы, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Более вероятный сценарий – дальнейшее упрощение отделки. Оптимизация продуктовых решений, с одной стороны, снижает затраты девелопера, с другой – сохраняет интерес клиентов к объектам».
Структура сделок на рынке новостроек крупных городов РФ по типу отделки
Больше всего квартир с чистовой отделкой в процентном соотношении продаётся в Санкт-Петербурге (57%), Воронеже (41%) и Екатеринбурге (38%). В Москве, для сравнения, их доля составляет 20%. В ряде городов – Самаре, Сочи, Калининграде, Ижевске, Новокузнецке, Кирове, Тольятти, Барнауле, Рязани – в 2026 г. сделок с квартирами с чистовой отделкой не было. Такой разброс говорит о том, что структура предложения во многом определяется локальными особенностями спроса и стратегиями местных застройщиков.
За пять лет доля сделок с квартирами с чистовой отделкой снизилась в 18 из 40 анализируемых городов. Наиболее заметное снижение – в Ярославле (на 37 п.п.), Нижнем Новгороде (на 33 п.п.), Перми и Ульяновске (на 32 п.п.). Ещё в 9 локациях показатель не изменился: ни в 2021 г., ни в 2026 г. там не было сделок с квартирами с чистовой отделкой.
Жильё без отделки часто предлагается в наиболее дорогих ЖК, где покупатели предпочитают делать ремонт «под себя», тогда как в проектах массового сегмента в большинстве случаев есть черновая или предчистовая отделка. Поэтому при сравнении цен по рынку в целом возникает неожиданная картина: квартиры даже с чистовой отделкой могут стоить дешевле, чем без отделки вовсе. Такая ситуация фиксируется с 2024 г. В 1 полугодии 2026 г. ценовой разрыв между квадратным метром в корпусах без отделки и в корпусах с чистовой отделкой в крупных городах составляет в среднем 15%.
Средняя цена кв.м. в сделках на рынке новостроек крупных городов РФ
Тип отделки | Год | |||||
2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 (янв-июн) | |
Без отделки | 130 | 159 | 177 | 212 | 242 | 258 |
Черновая | 86 | 111 | 128 | 146 | 160 | 171 |
Предчистовая | 104 | 135 | 142 | 162 | 175 | 186 |
Чистовая | 130 | 173 | 182 | 191 | 201 | 223 |
Приложение. Структура сделок на рынке новостроек крупных городов РФ по типу отделки в январе-июне 2026 г.
Город | Нет отделки | Есть отделка | |||
Черновая | Предчистовая | Чистовая | Разные варианты внутри корпуса | ||
Астрахань | 32% | 5% | 56% | 3% | 4% |
Барнаул | 50% | 31% | 20% | 0% | 0% |
Владивосток | 54% | 4% | 16% | 5% | 21% |
Волгоград | 47% | 22% | 12% | 16% | 3% |
Воронеж | 38% | 5% | 14% | 41% | 2% |
Екатеринбург | 9% | 10% | 34% | 38% | 9% |
Ижевск | 8% | 1% | 79% | 0% | 12% |
Иркутск | 44% | 48% | 7% | 0% | 0% |
Казань | 31% | 10% | 42% | 5% | 13% |
Калининград | 47% | 9% | 43% | 0% | 2% |
Кемерово | 43% | 16% | 27% | 10% | 4% |
Киров | 27% | 64% | 9% | 0% | 0% |
Краснодар | 18% | 0% | 76% | 5% | 0% |
Красноярск | 24% | 9% | 56% | 7% | 4% |
Липецк | 22% | 15% | 34% | 6% | 24% |
Москва | 46% | 4% | 13% | 20% | 17% |
Набережные Челны | 2% | 17% | 42% | 31% | 8% |
Нижний Новгород | 25% | 8% | 27% | 29% | 12% |
Новокузнецк | 9% | 29% | 61% | 0% | 0% |
Новосибирск | 7% | 20% | 49% | 15% | 9% |
Омск | 35% | 17% | 17% | 31% | 0% |
Оренбург | 59% | 17% | 19% | 4% | 0% |
Пенза | 15% | 26% | 31% | 26% | 2% |
Пермь | 13% | 15% | 31% | 33% | 9% |
Ростов-на-Дону | 65% | 4% | 24% | 0% | 6% |
Рязань | 75% | 9% | 16% | 0% | 0% |
Самара | 69% | 31% | 0% | 0% | 1% |
Санкт-Петербург | 20% | 2% | 15% | 57% | 7% |
Саратов | 68% | 0% | 8% | 19% | 5% |
Сочи | 60% | 40% | 0% | 0% | 0% |
Ставрополь | 5% | 27% | 68% | 1% | 0% |
Тольятти | 49% | 34% | 17% | 0% | 0% |
Томск | 1% | 39% | 51% | 9% | 0% |
Тюмень | 7% | 51% | 37% | 1% | 4% |
Ульяновск | 42% | 45% | 2% | 6% | 5% |
Уфа | 34% | 36% | 22% | 6% | 2% |
Хабаровск | 53% | 10% | 15% | 3% | 18% |
Чебоксары | 27% | 53% | 17% | 1% | 1% |
Челябинск | 78% | 4% | 8% | 10% | 0% |
Ярославль | 18% | 16% | 44% | 12% | 10% |
Все локации | 32% | 13% | 29% | 18% | 8% |
Методика
Были проанализированы сделки в новостройках крупных городов РФ в 2021-2026 гг.