Итоги 1 полугодия: рекорды по числу ДДУ, антирекорды по числу ДКП
С начала 2024 года Росреестр в свободном доступе раз в квартал публикует статистику по числу регистрируемых ДКП [договоров купли-продажи] с детализацией до региона. Статистика по числу ДДУ [договоров долевого участия] по регионам РФ также выходит раз в 3 месяца.
Аналитики Циан оценили, как изменилось число ДДУ и ДКП в 1 полугодии 2024 г. относительно предыдущих шестимесячных периодов и подсчитали, как соотносится число сделок на первичном и вторичном рынках по регионам РФ в указанный период.
Методика
Использовались открытые из информационной системы Росреестра, опубликованные 6 августа 2024 г.
ДКП - это не сделки, а количество переходов прав ("количество зарегистрированных прав собственности физических лиц на жилые помещения на основании договора купли-продажи") на рынке вторичной и загородной недвижимости. Реальное количество сделок, по оценкам Росстата, примерно в 1,5 раза меньше числа ДКП. При сравнении с числом ДДУ в отчете (в 4 пункте) используется показатель “ДКП/1,5”.
(т.е. сделок на первичном рынке), также публикуемые Росреестром, немного отличаются от информации от специализированных аналитических центров, получаемой на основе обработки выписок ЕГРН.
Показатель числа ДКП за 1 квартал 2024 г. - самый низкий с 2020 г.
В 1 полугодии 2024 г. было зарегистрировано 1500 тыс. ДКП. Относительно 1 полугодия 2023 г. спрос просел на 22%, относительно 2 полугодия 2023 г. - на 34%.
Снижение спроса на треть относительно рекордных продаж в период ажиотажного спроса 2-й половины 2023 г. было ожидаемым (сказался эффект высокой базы). К этому также добавился фактор заградительно высоких ипотечных ставок, в результате чего число ДКП меньше и чем за аналогичный период в прошлом году.
Результат 1 полугодия 2024 г. один из самых низких за последние годы (данные Росреестра доступны с 2018 г.) - меньше ДКП за первые 6 месяцев года было заключено только в 2020 г., когда активность была ограничена пандемией коронавируса. В целом, число ДКП на длительному промежутке времени меняется достаточно слабо.
Число ДКП в 2019-2024 гг. (красным показан результат за 1 полугодие каждого года)
Число ДДУ в 1 полугодии 2024 г. - наоборот, близко к рекордам
На рынке новостроек РФ за 1 полугодие 2024 г. было заключено 440 тыс. ДДУ. - это, напротив, один из самых успешных показателей для первых 6 месяцев года (больше ДДУ в 1 полугодии было лишь в 2019 г.). Результат на 18% выше, чем в 1 полугодии 2023 г. и на 31% ниже, чем во 2 полугодии 2023 г.
Столь высокое для 1 полугодия значение обусловлено динамикой его последних двух месяцев - во второй половине мая и в июне на рынке новостроек фиксировался высокий спрос, связанный с приближением окончания льготной ипотеки - покупатели спешили купить квартиру до того, как программа будет завершена. Еще одна причина роста числа ДДУ - увеличение количества сделок с нежилыми помещениями (в числе ДДУ учтены все регистрации от квартир до кладовых).
Число ДДУ в 2019-2024 гг. (красным показан результат за 1 полугодие каждого года)
По числу ДКП лидируют регионы с наибольшей численностью населения, по числу ДДУ - с высокой строительной активностью.
Топ-10 регионов по числу ДКП и ДДУ в 1 полугодии 2024 г. очень похожи. Различие лишь в 2-х регионах - вместо Башкортостана и Самарской области, находящихся на 5 и 8 местах в рейтинге по ДКП, в рейтинге по ДДУ оказались Тюменская область и Ленинградская область.
Больше всего ДКП заключается обычно в регионах с наибольшим числом населения. Список лидеров почти идентичен топ-10 регионам РФ по населению. Различие лишь в 2-х строках - вместо Челябинской области и Дагестана, занимающих по численности населения 9 и 10 места, в топ-10 регионов по числу ДКП оказались Самарская и Новосибирская области, по населению занимающие 11 и 15 места соответственно. Именно для вторичного рынка характерна высокая доля сделок, связанных с естественным и миграционным движением населения.
Число ДДУ во многом зависит не только от численности населения, но и от девелоперской активности в регионе. Именно поэтому в лидерах оказались Тюменская, Новосибирская и Ленинградская области, которые по численности населения занимают 29, 15 и 23 места, при этом в них ведется активное жилищное строительство.
На топ-10 регионов по числу ДКП приходится около 37% всех ДКП в стране, а на топ 10 лидеров по числу ДДУ - 61%. Т.е. в 10 регионах-лидерах был зарегистрирован 1 из 3 ДКП и 2 из 3 ДДУ.
Регионы-лидеры по числу ДКП | Число ДКП | Доля от общего числа ДКП в РФ | Регионы-лидеры по числу ДДУ | Число ДДУ | Доля от общего числа ДДУ в РФ | ||
1 | Краснодарский край | 113,6 | 8% | 1 | Москва | 68,9 | 16% |
2 | Московская обл. | 87,8 | 6% | 2 | Московская обл. | 41,8 | 10% |
3 | Москва | 66,0 | 4% | 3 | Краснодарский край | 33,9 | 8% |
4 | Свердловская обл. | 63,4 | 4% | 4 | Санкт-Петербург | 33,8 | 8% |
5 | Башкортостан | 45,8 | 3% | 5 | Свердловская обл. | 20,2 | 5% |
6 | Санкт-Петербург | 42,6 | 3% | 6 | Новосибирская обл. | 18,2 | 4% |
7 | Ростовская обл. | 39,2 | 3% | 7 | Тюменская обл. | 14,9 | 3% |
8 | Самарская обл. | 35,6 | 2% | 8 | Ростовская обл. | 13,0 | 3% |
9 | Татарстан | 34,2 | 2% | 9 | Татарстан | 12,7 | 3% |
10 | Новосибирская обл. | 32,9 | 2% | 10 | Ленинградская обл. | 11,5 | 3% |
Топ-10 | 37% | Топ-10 | 61% | ||||
Прочие регионы | 63% | Прочие регионы | 39% |
На 1 сделку в новостройке - 2 сделки на вторичке и загородке
Реальное количество сделок, по оценкам Росстата, примерно в 1,5 раза меньше числа ДКП. Ниже в тексте используется показатель “ДКП/1,5”, который назван “числом сделок на вторичном и загородном рынках”.
В результате того, что рынок новостроек продемонстрировал нестандартно высокие для 1 полугодия результаты, а рынок вторички и загородки, наоборот, - низкие, изменилось соотношение этих сегментов, которое длительное время было удивительно стабильным. В 1 полугодии 2019-2023 г. на 1 сделку в новостройке приходилось 2,5-3 сделки на вторичном и загородном рынках. В 1 полугодии 2024 г. разрыв сократился до 1 сделки к 2.
Наибольший разрыв в регионах, где на рынке новостроек очень мало объектов (Мурманская область, Чечня, Ингушетия, Камчатский край, Карачаево-Черкесия, Калмыкия, Алтай и др.). Есть и регионы, где в 1 полугодии 2024 г. совсем не было сделок с новостройками (Магаданская область, Ненецкий АО, Чукотский АО и Еврейская АО).
Доля новостроек в общем числе сделок выше, чем в целом по стране, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, в регионах с миллионными агломерациями и развитыми рынками жилья (Новосибирской и Тюменской областях), регионах с недостатком современного жилья (Тыва).
«1 полугодие 2024 г. для вторичного рынка стало не очень успешным, чего не сказать о рынке новостроек. В результате по итогам 6 месяцев заметно изменилось соотношение числа сделок в этих сегментах, – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики. – В ближайшие месяцы сокращение числа льготных программ и ужесточение их условий приведет к частичному смещению спроса на вторичку за счет более низкого уровня цен и соотношение сегментов вернется к норме».
Регион* | Число ДКП в 1 полугодии 2024 г. | Доля от общего числа ДКП в РФ | Число ДДУ в 1 полугодии 2024 г. | Доля от общего числа ДДУ в РФ |
РФ | 1500 | 440 | ||
Краснодарский край | 113,6 | 8% | 33,9 | 8% |
Московская обл. | 87,8 | 6% | 41,8 | 10% |
Москва | 66,0 | 4% | 68,9 | 16% |
Свердловская обл. | 63,4 | 4% | 20,2 | 5% |
Башкортостан | 45,8 | 3% | 9,8 | 2% |
Санкт-Петербург | 42,6 | 3% | 33,8 | 8% |
Ростовская обл. | 39,2 | 3% | 13,0 | 3% |
Самарская обл. | 35,6 | 2% | 4,9 | 1% |
Татарстан | 34,2 | 2% | 12,7 | 3% |
Новосибирская обл. | 32,9 | 2% | 18,2 | 4% |
Челябинская обл. | 32,0 | 2% | 5,6 | 1% |
Нижегородская обл | 31,1 | 2% | 5,2 | 1% |
Ставропольский край | 30,3 | 2% | 9,4 | 2% |
Красноярский край | 30,2 | 2% | 5,3 | 1% |
Ленинградская обл. | 29,9 | 2% | 11,5 | 3% |
Пермский край | 27,7 | 2% | 6,0 | 1% |
Крым | 26,3 | 2% | 6,8 | 2% |
Алтайский край | 26,3 | 2% | 3,5 | 1% |
Кемеровская обл. | 26,2 | 2% | 2,2 | 0,5% |
Саратовская обл. | 24,7 | 2% | 1,0 | 0,2% |
Воронежская обл. | 24,4 | 2% | 6,5 | 1% |
Тюменская обл. | 23,6 | 2% | 14,9 | 3% |
Волгоградская обл. | 22,6 | 2% | 4,2 | 1% |
Иркутская обл. | 22,1 | 1% | 3,1 | 1% |
Приморский край | 20,6 | 1% | 8,1 | 2% |
Омская обл. | 18,9 | 1% | 1,4 | 0,3% |
Оренбургская обл. | 18,2 | 1% | 2,2 | 1% |
Владимирская обл. | 18,0 | 1% | 1,5 | 0,3% |
ХМАО | 17,4 | 1% | 2,1 | 0,5% |
Удмуртия | 17,1 | 1% | 5,4 | 1% |
Чечня | 17,0 | 1% | 0,03 | <0,1% |
Тверская обл. | 15,4 | 1% | 1,8 | 0,4% |
Дагестан | 14,9 | 1% | 0,5 | 0,1% |
Пензенская обл. | 14,5 | 1% | 4,5 | 1% |
Кировская обл. | 14,2 | 1% | 1,8 | 0,4% |
Хабаровский край | 14,0 | 1% | 4,3 | 1% |
Вологодская обл. | 12,9 | 1% | 1,5 | 0,4% |
Ярославская обл. | 12,3 | 1% | 2,7 | 1% |
Липецкая обл. | 12,3 | 1% | 1,5 | 0,3% |
Белгородская обл. | 12,3 | 1% | 0,7 | 0,2% |
Архангельская обл. | 12,1 | 1% | 2,5 | 1% |
Бурятия | 11,8 | 1% | 1,9 | 0,4% |
Томская обл. | 11,5 | 1% | 1,3 | 0,3% |
Калининградская обл. | 11,3 | 1% | 4,3 | 1% |
Рязанская обл. | 10,9 | 1% | 4,0 | 1% |
Ульяновская обл. | 10,8 | 1% | 2,6 | 1% |
Чувашия | 10,4 | 1% | 3,1 | 1% |
Тульская обл. | 10,3 | 1% | 4,3 | 1% |
Курганская обл. | 10,1 | 1% | 1,2 | 0,3% |
Смоленская обл. | 9,9 | 1% | 1,5 | 0,3% |
Астраханская обл. | 9,3 | 1% | 3,4 | 1% |
Забайкальский край | 9,3 | 1% | 0,9 | 0,2% |
Кабардино-Балкария | 9,3 | 1% | 0,7 | 0,2% |
Брянская обл. | 9,1 | 1% | 1,6 | 0,4% |
Курская обл. | 9,1 | 1% | 1,0 | 0,2% |
Калужская обл. | 8,7 | 1% | 1,4 | 0,3% |
Амурская обл. | 8,5 | 1% | 1,5 | 0,3% |
Коми | 8,5 | 1% | 0,3 | 0,1% |
Тамбовская обл. | 7,6 | 1% | 1,1 | 0,3% |
Ивановская обл. | 7,4 | 0,5% | 1,3 | 0,3% |
Новгородская обл. | 7,3 | 0,5% | 0,7 | 0,1% |
Мурманская обл. | 7,2 | 0,5% | 0,01 | <0,1% |
Костромская обл. | 6,7 | 0,4% | 0,7 | 0,2% |
Мордовия | 6,7 | 0,4% | 0,6 | 0,1% |
ЯНАО | 6,6 | 0,4% | 0,6 | 0,1% |
Марий Эл | 6,4 | 0,4% | 1,5 | 0,4% |
Псковская обл. | 6,1 | 0,4% | 1,0 | 0,2% |
Орловская обл. | 6,1 | 0,4% | 1,0 | 0,2% |
Хакасия | 6,1 | 0,4% | 1,0 | 0,2% |
Северная Осетия - Алания | 5,9 | 0,4% | 0,6 | 0,1% |
Карачаево-Черкессия | 5,4 | 0,4% | 0,1 | <0,1% |
Адыгея | 5,3 | 0,4% | 2,2 | 0,5% |
Карелия | 5,2 | 0,3% | 0,9 | 0,2% |
Сахалинская обл. | 5,1 | 0,3% | 0,8 | 0,2% |
Якутия | 4,9 | 0,3% | 2,0 | 0,5% |
Севастополь | 4,8 | 0,3% | 0,8 | 0,2% |
Тыва | 3,8 | 0,3% | 2,1 | 0,5% |
Калмыкия | 3,3 | 0,2% | 0,2 | <0,1% |
Алтай | 3,1 | 0,2% | 0,2 | <0,1% |
Ингушетия | 3,1 | 0,2% | 0,03 | <0,1% |
Камчатский край | 2,6 | 0,2% | 0,1 | <0,1% |
Еврейская АО | 1,8 | 0,1% | - | - |
Магаданская обл. | 1,5 | 0,1% | - | - |
Ненецкий АО | 0,4 | <0,1% | - | - |
Чукотский АО | 0,4 | <0,1% | - | - |
Источник: Циан.Аналитика по данным Росреестра