Квартиры в исторических центрах городов дорожают быстрее

Квартиры в исторических центрах городов дорожают быстрее

Эксперты Циан.Аналитики изучили как отличается динамика цен в исторических центрах и в периферийных районах в крупнейших городах РФ в 2018-2023 гг.

Методика

Исторические центры городов-миллионников выделены по границам 1917 г. (см. приложение). Для анализа динамики цен использовались номинальные цены предложения на вторичном рынке за декабрь 2018 и декабрь 2023 гг.

Жилье на центре, как правило, дорожает быстрее

За последние 5 лет квартиры на вторичном рынке в крупнейших города РФ подорожали в среднем в 1.8 раза. Максимальный рост (+130%) зафиксирован в Челябинске, минимальный (+40%) в Москве. Рост цен между центром и окраинами был неравномерным. Лишь в 8 городах из 16 изученных цены росли синхронно (в пределах +/- 4 процентных пунктов). В Москве и Красноярске быстрее дорожало жилье в периферийных районах, в Уфе, Воронеже, Ростове-на-Дону, Казани, Краснодаре и Нижнем Новгороде - в границах исторического центра.

Опережающему росту цен способствуют центральный статус, более выгодное транспортное положение, лучшая обеспеченность и разнообразие инфраструктуры, соседство с памятниками архитектуры.

В случае с Казанью и Нижнем Новгороде это также связано и с масштабными работами и целенаправленными усилиями местных властей по сохранению исторического наследия и формирования привлекательной городской среды.

Жизнь в историческом центре больше всего ценится в Краснодаре, Нижнем Новгороде и Казани

В среднем по городам-миллионникам стоимость кв. метра на вторичном рынке в пределах исторических центров городов в 1,3 раза дороже, чем за их пределами. Минимальная разница (+12%) зафиксирована в Краснодаре, максимальная (+59%) в Нижнем Новгороде.

Разрыв в цене между центром и окраинами Москвы сокращается

Снижение разрыва в цене между центром и окраинами в Москве связано не только с эффектом высокой базы (жилье в ЦАО стоило дорого, поэтому существенно нарастить его стоимость было сложнее), но и активным развитием районов вне исторического ядра города. Там открываются новые парки и общественные зоны, реконструируются поликлиники и школы, развивается транспортная инфраструктура, обновляется застройка в рамках масштабного строительства современных ЖК. В центре эти процессы тоже заметны, но тут еще один новый сквер или ремонт в поликлинике меньше отразится на цене квадрата, чем аналогичные изменения в Капотне или Бирюлево.

Другая причина - снижение спроса на жилье формата “квартира для высокопоставленного сотрудника рядом с офисом”. На это повлияла и пандемия и миграционные процессы последних 2 лет.

«Динамика цен в центрах крупнейших городов РФ и на их окраинах зависит от сочетания 2 групп факторов: с одной стороны, больше современного жилья и сопутствующей инфраструктуры строится в периферийных районах, с другой стороны, усилия местных властей часто направлены именно на первоочередное финансирование реконструкции центральных кварталов – комментирует Елена Лапшина, эксперт Циан.Аналитики - В 2 городах-миллионниках за последние 5 лет быстрее дорожало жилье на окраинах, в 6 - в центре, в 8 этот процесс шел синхронно».

Приложение 1. Динамика цены кв.м. на вторичном рынке в исторических центрах городов с населением более 1 млн жителей