На вторичке стало больше городов c ростом цен
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги июля на вторичном рынке крупных городов РФ.
Цены предложения в большинстве локаций 500+ стагнируют (в среднем рост на 0,3%). Темпы роста чуть выше, чем в мае-июне, но смены тренда пока нет.
Объём предложения за месяц снизился на 3%, относительно июля 2024 г. он ниже на 21%. На рынке стало больше недавно сданных новостроек.
Спрос просел из-за ожидания улучшения ипотечных условий, сезонности и завершения перетока активности из новостроек. Продажи в Москве и Санкт-Петербурге на 12% ниже, чем год назад и на 16% ниже, чем весной 2025 г.
Методика
В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).
Вторичка продолжает медленно дорожать (+0,3% за месяц), рост в 8 локациях из 40
В июле 2025 г. на вторичном рынке сохраняется стагнация средних цен предложения – за месяц в локациях 500+ тыс. они увеличились на 0,3%. Темпы роста чуть выше, чем в предыдущие 2 месяца, но говорить о смене тренда пока рано. Спрос остаётся выше ожиданий и поэтому и цены предложения не снижаются. Но и нет возможностей сильно наращивать стоимость квартир: ипотечные ставки, по-прежнему, на заградительном уровне, а доходы населения уже не растут так быстро, как в 2023-2024 гг.
Стало чуть больше локаций, где «квадрат» подорожал более, чем на 1% – сейчас таких 8 (в т.ч. Москва), в прошлом месяце было 6. Наибольший рост в Кирове (+2,1%), Красноярске и Барнауле (+1,8%). Снижение цен зафиксировано в Набережных Челнах, Рязани, Ижевске, Краснодаре (на 1,1-2,5%).
На протяжении последних 1,5 лет номинальные цены предложения на вторичном рынке почти не меняются. Их рост (+6% за год в среднем по анализируемым локациям) заметно ниже инфляции, т.е. в реальном выражении жильё дешевеет.
За последние 12 месяцев вторичка заметнее всего подорожала в Ижевске, Калининграде, Перми (на 12-16%). Сократилась стоимость квадратного метра относительно прошлого года только в Ленинградской области, Краснодаре (-2%) и Новокузнецке (-3%).
Динамика средних цен предложения в локациях 500+
На рынке стало больше недавно сданных новостроек
Объём предложения снизился на июль на 3%, но каких-либо заметных колебаний на рынке с начала года не фиксируется.
Выраженная динамика за последний месяц была характерна лишь для тех городов, где на рынке сравнительно немного объектов: в Иркутске выбор снизился на 10%, в Тольятти выбор – на 11%, в Новокузнецке вырос на 9%, в Ставрополе – на 19%.
Относительно июля 2024 г. объём предложения сейчас меньше на 21%. На рынке по-прежнему «не хватает» тех квартир, собственники которых во 2 полугодии прошлого года решили временно отложить сделку и стать рантье.
В продаже стало больше объявлений в недавно сданных новостройках – на рынок стали возвращаться продавцы-инвесторы, которые не продали своё жильё год назад. Это может в моменте увеличить темпы роста средних цен (увести их в диапазон 0,5-1% в месяц) т.к. новая вторичка обычно продается дороже, чем квартиры в более старых домах.
Динамика объёма предложения в локациях 500+
Спрос остаётся выше ожиданий
Спрос на вторичном рынке, хотя и сократился в мае-июне, но остаётся выше ожиданий. Снижение активности связано с сезонными факторами, с ожиданиями смягчения ипотечных условий, с сокращением перетока спроса из сегмента новостроек.
Продажи в Москве и Санкт-Петербурге в июне 2025 г. (последний месяц, за который есть данные) на 12% ниже, чем в июне 2024 г. и на 16% ниже, чем весной 2025 г. (в марте-апреле; майские продажи были занижены длинными праздниками, поэтому не учитываются).
Число ДКП в Москве и Санкт-Петербурге
«Рынок замер в ожидании улучшения ипотечных условий – покупатели рассчитывают, что после снижения ставки ЦБ жилищные кредиты станут доступнее. Но значительные изменения в самое ближайшее время вряд ли произойдут – для того, чтобы условия вновь стали комфортными для большинства заёмщиков, нужно чтобы ставки по ипотеке не превышали 15%, а такое в 2025 г. маловероятно, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – При нынешних темпах продаж на рынке сохранится стагнация цен предложения».
Локация | Средняя цена кв.м. в июле 2025 г., тыс. рублей | Динамика средней цены | |
за год | за месяц | ||
Барнаул | 127,3 | 11% | 1,8% |
Владивосток | 184,7 | 4% | 0,3% |
Волгоград | 104,1 | 3% | -0,9% |
Воронеж | 112,7 | 9% | 0,8% |
Екатеринбург | 144,3 | 7% | 1,2% |
Ижевск | 102,2 | 16% | -1,6% |
Иркутск | 144,8 | 8% | 0,1% |
Казань | 198,3 | 10% | 0,4% |
Калининград | 146,3 | 15% | 0,3% |
Кемерово | 114,4 | 0,8% | -0,3% |
Киров | 107,5 | 6% | 2,1% |
Краснодар | 134,5 | -2% | -2,5% |
Красноярск | 132,3 | 4% | 1,8% |
Ленинградская область | 127,8 | -2% | -0,7% |
Махачкала | 125,7 | 7% | 0,2% |
Москва | 357,8 | 5% | 1,2% |
Московская область | 167,4 | 2% | 0,2% |
Набережные Челны | 116,9 | 7% | -1,1% |
Нижний Новгород | 162,0 | 6% | 0,9% |
Новокузнецк | 98,4 | -3% | 0,3% |
Новосибирск | 138,3 | 6% | 0,0% |
Омск | 115,1 | 3% | 0,3% |
Оренбург | 92,5 | 10% | 0,2% |
Пермь | 116,7 | 12% | 1,6% |
Ростов-на-Дону | 139,2 | 2% | -0,4% |
Рязань | 100,6 | 2% | -1,4% |
Самара | 128,2 | 4% | 0,2% |
Санкт-Петербург | 236,0 | 7% | 0,7% |
Саратов | 104,5 | 5% | 0,3% |
Севастополь | 192,3 | 10% | 0,9% |
Сочи | 327,0 | 8% | 0,0% |
Ставрополь | 106,7 | 2% | 1,4% |
Тольятти | 97,4 | 6% | 0,5% |
Томск | 122,5 | 4% | 0,8% |
Тюмень | 127,1 | 5% | 0,4% |
Ульяновск | 92,0 | 3% | 0,1% |
Уфа | 131,9 | 6% | -0,3% |
Хабаровск | 139,5 | 4% | -0,9% |
Челябинск | 108,3 | 4% | 0,0% |
Ярославль | 104,1 | 6% | 1,5% |
Все локации | 140,7 | +6% | +0,3% |