Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, выяснили, что в 2026 г. в крупных российских городах цена квадратного метра в предложении на вторичном рынке в среднем на 14% выше, чем в сделках.
«Реальные цены сделок ниже, чем цены в объявлениях по трём основным причинам: во-первых, из-за торга на этапе сделки, во-вторых, из-за различий в структуре спроса и предложения – более доступные варианты приобретают чаще, а более дорогие дольше находятся в экспозиции, в-третьих – из-за искусственного занижения цены в договоре», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».
Разрыв составляет от 2% до 25%. В Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону и Краснодаре он максимальный (21-25%), в Набережных Челнах, Томске, Ленинградской и Московской областях – минимальный (2-9%).
В городах с более активным строительством, развитыми рынками, и высокими ценами разрыв выше – предложение на рынке разнообразнее, в продаже много современного (а значит, более дорогого) жилья, но не все покупатели готовы делать выбор в его пользу. Играет роль и общий объём предложения на рынке – в локациях с высокой конкуренцией между продавцами торг обычно идёт лучше, а итоговая скидка больше.
Но есть и исключения: в Московской и Ленинградской областях высокие темпы жилищного строительства, большой выбор, высокие расценки, разнообразная структура предложения, но цены в сделках почти такие же, как в предложении. Там повышенным спросом пользуются локации, примыкающие к столицам (с более высокими расценками, чем в целом по региону), поэтому средние цены в сделках завышены по сравнению со средними ценами предложения.
В городах, где выбор меньше, а структура предложения более однородная (большую часть составляет советский жилфонд), разница между ценами сделок и предложения ниже.
По сравнению с прошлым годом разрыв сократился с 16% до 14%. Спрос на вторичном рынке держится на высоком уровне – благодаря повышению доступности рыночной ипотеки и перетоку покупателей с рынка новостроек продажи в начале 2026 г. идут лучше, чем в начале 2025 г., поэтому скидок на рынке стало меньше. Разрыв сократился в 25 локациях из 40 анализируемых, особенно сильно в Набережных Челнах, Московской области, Краснодаре (на 5-6 п.п.). Ещё в 7 локациях – Москве, Ленинградской области, Омске, Перми, Калининграде, Владивостоке и Тольятти – разница за год не изменилась.
Приложение
Локация | Средняя цена кв.м. в 2026 г., | Средняя цена сделки к средней цене предложения | ||
в сделках | в предложении | 2025 | 2026 | |
Барнаул | 119,8 | 132,8 | -13% | -10% |
Владивосток | 168,5 | 198,7 | -15% | -15% |
Волгоград | 93,3 | 111,6 | -20% | -16% |
Воронеж | 101,9 | 119,9 | -16% | -15% |
Екатеринбург | 128,3 | 156,0 | -16% | -18% |
Ижевск | 102,5 | 115,6 | -9% | -11% |
Иркутск | 133,7 | 155,4 | -16% | -14% |
Казань | 178,0 | 216,5 | -21% | -18% |
Калининград | 126,7 | 155,3 | -18% | -18% |
Кемерово | 102,7 | 116,7 | -14% | -12% |
Киров | 106,4 | 119,7 | -14% | -11% |
Краснодар | 113,9 | 144,5 | -26% | -21% |
Красноярск | 121,5 | 139,5 | -15% | -13% |
Ленинградская область | 126,1 | 136,6 | -8% | -8% |
Москва | 324,1 | 393,5 | -18% | -18% |
Московская область | 159,0 | 173,8 | -14% | -9% |
Набережные Челны | 123,2 | 125,5 | -8% | -2% |
Нижний Новгород | 135,1 | 176,8 | -20% | -24% |
Новокузнецк | 82,6 | 96,4 | -16% | -14% |
Новосибирск | 118,4 | 145,8 | -20% | -19% |
Омск | 102,9 | 120,8 | -15% | -15% |
Оренбург | 88,2 | 98,3 | -14% | -10% |
Пенза | 91,1 | 101,2 | -13% | -10% |
Пермь | 108,1 | 128,8 | -16% | -16% |
Ростов-на-Дону | 110,7 | 144,5 | -26% | -23% |
Рязань | 94,4 | 111,5 | -16% | -15% |
Самара | 116,4 | 140,0 | -19% | -17% |
Санкт-Петербург | 200,4 | 265,6 | -20% | -25% |
Саратов | 96,6 | 109,4 | -9% | -12% |
Сочи | 270,2 | 326,7 | -20% | -17% |
Ставрополь | 101,1 | 113,8 | -14% | -11% |
Тольятти | 91,7 | 105,8 | -13% | -13% |
Томск | 118,2 | 125,8 | -10% | -6% |
Тюмень | 119,0 | 133,0 | -14% | -11% |
Ульяновск | 88,2 | 99,3 | -12% | -11% |
Уфа | 114,2 | 141,0 | -18% | -19% |
Хабаровск | 126,3 | 148,1 | -14% | -15% |
Чебоксары | 116,5 | 131,4 | -15% | -11% |
Челябинск | 97,3 | 116,1 | -19% | -16% |
Ярославль | 95,7 | 112,4 | -13% | -15% |
В среднем | -16% | -14% | ||
Методика
В выборке – 40 крупнейших рынков. Анализировались цены в объявлениях о продаже квартир на Циане и в сделках в 2026 г.