За 5 лет количество микроквартир на рынке аренды выросло в 7 раз

За 5 лет количество микроквартир на рынке аренды Москвы выросло в 7 раз

Микроквартиры (с площадью до 28 кв.м.) в Москве на сегодня составляют 5% от общего объёма предложения на вторичном рынке и 7% – на рынке долгосрочной аренды. За последние годы присутствие микроквартир выросло – ещё 5 лет назад такие лоты составляли лишь 1% предложения. Количество их с 2020 г. увеличилось в 2,5 раза на вторичном рынке и в 7 раз на рынке аренды.

Такая динамика является следствием действия льготной ипотеки на рынке новостроек. В 2020-2021 г. высокую долю среди покупателей первички составляли инвесторы, которые приобретали компактное жильё по ещё невысоким ценам и низким ипотечным ставкам с целью дальнейшей перепродажи или сдачи. Подспорьем этому, в свою очередь, стало всё большее распространение компактных студий в квартирографии застройщиков и уменьшение средних метражей квартир.

С мая 2024 г. столичным девелоперам не выдаются разрешения на строительство, если проектом предусмотрены помещения площадью менее 28 кв.м. Это решение уже нашло отражение в структуре предложения на рынке новостроек, а в ближайшем будущем также скажется на рынках вторички и аренды (на вторичном рынке снижение доли микроквартир уже заметно с 2024 г.).

«Квадрат» в микроквартрах на вторичке дороже, чем в среднем по рынку, а ставки аренды – ниже, чем в других студиях и однушках

Средняя цена кв.м. в микроквартирах на вторичке выше, чем в среднем по рынку на 17% (407 тыс. рублей против 348 тыс. рублей). Этот разрыв увеличивается – ещё в начале 2021 г. «квадрат» в квартирах площадью до 28 кв.м. по цене был сопоставим со среднерычночным уровнем, а в 2020 г. был даже дешевле. Такая ситуация – следствие того, что большинство микроквартир на вторичке составляют объекты в недавно сданных новостройках, где цены априори выше, чем в среднем по рынку. Кроме того, более дешёвые объекты (которыми компактные квартиры и являются) обычно дорожают сильнее как за счёт эффекта низкой базы, так и за счёт повышенного спроса.

Для сравнения, на рынке долгосрочной аренды ситуация обратная. Здесь ставки в микроквартирах ниже, чем в среднем по студиям (на 8%) и «однушкам» (на 15%), т.к. при прочих равных более просторные квартиры сдаются дороже. Сейчас средняя ставка аренды в них составляет 57,7 тыс. рублей. Динамика ставок повторяет динамику в других студиях и однушках – видны сезонные рост и снижение.

Больше всего микроквартир на Таганке и в Новой Москве

Самый большой выбор микроквартир на вторичном рынке Москвы сейчас представлен в районах: Коммунарка, Таганский, Останкинский, Нижегородский и Очаково-Матвеевское – на 5 лидеров приходится 20% активного предложения. За 5 лет выбор такого жилья увеличился в 2,5 раза (с ~680 лотов до ~1800 лотов), количество районов, где они встречаются в продаже выросло со 106 до 120 (из 132*), а концентрация снизилась (в 2020 г. на 5 районов-лидеров приходилась треть всего предложения).

На рынке долгосрочной аренды сейчас представлено ~1500 микроквартир – это в 7 раз больше, чем 5 лет назад (тогда ~220). Они присутствуют в 105 районах, тогда как в начале 2020 г. – только в 69. Наибольший выбор в районах Коммунарка, Очаково-Матвеевское, Внуково, Нижегородский, Троицк (на 5 лидеров приходится четверть активного предложения).

Больше всего микроквартир в локациях Новой Москвы, а также в тех районах, где в последние годы строилось много новых проектов со студиями.

Источник: Циан.Аналитика

«На вторичном рынке микроквартиры пользуются меньшей популярностью, чем более просторные варианты – это видно по числу просмотров объявлений на нашем сайте. Всё же купить для проживания столь компактную квартиру решится далеко не каждый – в таком помещении сложнее наладить быт, особенно если человек будет жить не один, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – На рынке аренды ситуация обратная – микроквартиры вполне популярны за счёт более низких ставок».