Итоги года на вторичном рынке: спрос не упал даже с ипотекой под 30%, цены выросли на 8%

Итоги года на вторичном рынке: спрос не упал даже с ипотекой под 30%, цены выросли на 8%

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, подвели итоги 2025 г. на вторичном рынке крупных городов России.

В 2025 г. средняя цена квадратного метра в городх 500+ увеличилась на 8% (до 147 тыс. руб.) – на уровне инфляции и ниже, чем в новостройках. Максимальные темпы роста – в Ижевске, Севастополе, Санкт-Петербурге и Чебоксарах.

Спрос сохранился на высоком уровне. По итогам года - в Москве число ДКП на 4% меньше, чем в 2024 г., в Санкт-Петербурге – на 2% больше. Восстановление спроса активизировалось во 2 полугодии (на 25% выросло число сделок в июле-ноябре в городах 500+).

Объём предложения за год сократился на 19%. Отрицательная динамика зафиксирована в 36 локациях из 40 крупных городов.

Подробные данные по городам – в приложении.

В 2025 г. квадратный метр в крупных городах России подорожал на 8% (до 147 тыс. рублей) – на уровне инфляции. Рост цен, несмотря на заградительные ставки по ипотеке, сохранился, но он был не таким сильным, как в новостройках (+14%). Больших скидок на вторичке в 2025 г. не было, они держатся на уровне 3,5-4% (что характерно для стабильного рынка). Максимальные темпы роста цен зафиксированы в октябре-ноябре – как следствие увеличения спроса.

Особенно сильно «квадрат» за год подорожал в Ижевске, Севастополе, Санкт-Петербурге и Чебоксарах (на 12-16%). Разброс в динамике между городами не такой большой, как в новостройках. Единственный город, где вторичка в конце 2025 г. дешевле, чем год назад – Новокузнецк (-4%).

Динамика средних цен предложения в локациях 500+

Спрос на вторичном рынке в 2025 г. сохранился на высоком уровне за счет альтернативных сделок, продаж готовых лотов в новостройках, запуска льготной ипотеки в небольших городах.

Спрос стал увеличиваться во второй половине года (с максимумом в октябре) . Снижение ключевой ставки привело к росту числа рыночных ипотек – кредиты стали брать те, кто рассчитывает на рефинансирование.

С июля по ноябрь 2025 г. в крупных городах [с полными данными по числу сделок] было продано 219 тыс. квартир (+25% год к году).

Динамика числа сделок в локациях 500+*

Источник: Циан

Объём предложения на вторичном рынке сократился за год на 19% (до 207 тыс. лотов в локациях 500+) – сильнее, чем в новостройках. Выбор снижался на протяжении всего второго полугодия. Среди причин такой динамики - хорошие темпы продаж, вывод части предложения на рынок аренды и его более медленное пополнение инвестиционными лотами в домах, сданных в 2024-2025 гг.

Особенно сильно показатель сократился в Кирове, Уфе, Чебоксарах и Ульяновске (на 40% и более). Рост зафиксирован только в Ростове-на-Дону, Красноярске, Оренбурге и Тюмени.

Динамика объёма предложения в локациях 500+

«В 2026 году ожидаем увеличения цен предложения на 8%, спроса – на 10%. Основным фактором роста должно стать изменение ставки ЦБ – ниже 14% во втором полугодии. Возможные ограничения восстановления – замедление экономики и стагнация доходов», – комментирует Александр Гарбузов, директор направления вторичной недвижимости «Циана».

Методика

В выборку вошли 40 ключевых локаций (в т.ч. все города с населением от 500 тыс. человек).